經(jīng)歷了利空消息不斷發(fā)酵的一周過后，房地產(chǎn)行業(yè)傳來了難得的好消息。

【資料圖】

2022年8月16日，市場消息稱監(jiān)管機構(gòu)近期計劃通過指定國有企業(yè)擔(dān)保和承銷示范房企的人民幣債券新發(fā)，為這些房企提供流動性支持；此外，監(jiān)管部門同時指示中債信用增進投資公司對這些房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！?。

名單中的房企包括碧桂園、龍湖和旭輝等。包括碧桂園、龍湖和旭輝在內(nèi)的多家房企及知情人士均對21世紀經(jīng)濟報道記者回應(yīng)表示，監(jiān)管計劃給予積極支持，目前正在溝通中，具體信息以公司公告為準。

這是又一次民營房企信心攻防的賽跑。

雖然這些房企目前基本面上暫時無虞，但卻均在近期遭遇了明顯的股債波動。而資本市場轉(zhuǎn)向的原因是，受到房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)平淡的影響，投資機構(gòu)和債權(quán)人對多數(shù)民營房企的信心愈發(fā)脆弱，此時此刻自證安全及穩(wěn)健，似乎也并不足夠了。

房地產(chǎn)作為資金密集型的行業(yè)，外界的信心來自于銷售面轉(zhuǎn)暖以及融資面松閘等因素。在監(jiān)管的多次支持下，示范房企的流動性有望得到一定的支撐，如若銷售面也有起色，信心恢復(fù)也將可期。

再度獲支持

這不是監(jiān)管機構(gòu)第一次為示范民營房企的境內(nèi)債發(fā)行保駕護航。

今年5月，，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、新城控股以及旭輝等5家民營房企相繼被監(jiān)管機構(gòu)選定為示范房企，獲準通過信用保護工具的方式發(fā)行人民幣債券。此后，上述民營房企境內(nèi)債陸續(xù)成行。

這一次再為民營房企新發(fā)債券提供支持，所不同之處主要體現(xiàn)在名單有所調(diào)整以及市場發(fā)行平臺的差異之上。

21世紀經(jīng)濟報道記者分別向多名知情人士及房企方面進行問詢，最終確認在本次發(fā)行名單上的房企包括碧桂園、龍湖、金地、旭輝、新城和遠洋。

從劃定范圍來看，上述房企不僅有民營房企，也包括混合所有制房企，且有一個明顯的特征是在近期均經(jīng)歷了較為明顯的股債波動，市場對之態(tài)度和信心轉(zhuǎn)淡。

而此前在名單中的美的置業(yè)本次暫未傳出發(fā)行的消息，市場也普遍認為是與之基本面尚堅挺，且股債未受到波及有關(guān)。“不是說美的不優(yōu)秀，而是它現(xiàn)在還不需要用上這個工具?！币晃痪硟?nèi)投資機構(gòu)的人士分析認為。

目前，上述在名單中的房企中，龍湖已有發(fā)行計劃。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者獲得的資料，龍湖近期擬將發(fā)行15億元左右的中期票據(jù)，擔(dān)保情況為中債信用增進公司提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保，由中信證券牽頭、中信銀行聯(lián)主承銷，預(yù)計8月?lián)駲C發(fā)行。

一位熟悉情況的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，上一次5家民營房企發(fā)債是由上交所牽頭發(fā)行的債券，這一次是在銀行間市場，“從市場反饋和感受來看，傳遞的信號會更明顯?！?/p>

此外，為了提振投資者的認購信心，本次發(fā)行仍將由中債信用增進公司提供擔(dān)保，這是我國首家專業(yè)債券信用增進機構(gòu)，由中國銀行間市場交易商協(xié)會聯(lián)合中國石油天然氣集團有限公司、北京國有資本運營管理有限公司等多家公司共同發(fā)起成立。

而創(chuàng)設(shè)信用保護工具或者增加擔(dān)保，是今年房企發(fā)行境內(nèi)債的一種趨勢，未來或?qū)⒊掷m(xù)?！耙驗槭潜O(jiān)管機構(gòu)支持，中債信用是有一定的擔(dān)保額度給到這些企業(yè)的，以后應(yīng)該很多房企也都會這么發(fā)。”一位券商機構(gòu)人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

迎來及時雨

或許是承壓已久房地產(chǎn)行業(yè)太需要好消息，在上述示范房企獲得流動性支持的消息傳出以后，地產(chǎn)股迎來了一波拉漲，碧桂園、龍湖漲幅居前，盤中一度漲超過15%。

截至2022年8月16日收盤，地產(chǎn)股方面，碧桂園收于2.53港元/股，上漲9.05%；龍湖報24.9港元/股，上漲12.42%；旭輝報2.1港元/股，上漲12.9%。物業(yè)股也同樣受到利好信息的帶動表現(xiàn)亮眼，碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)分別收漲14.47%、13.46%。

這是資本市場對上述房企的信心體現(xiàn)。

一位機構(gòu)人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“在我們看來，獲得支持就代表對這些房企的肯定，短期來看，它們應(yīng)該是沒有問題的?！?/p>

融資面持續(xù)向好，是房企其中一個資金端口被擰松的信號，但如果沒有銷售面的不斷支持，僅靠融資面很難帶動房企運營面的扭轉(zhuǎn)。

正如惠譽近日在下調(diào)一家頭部房企的評級時所言，由于中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，這家房企財務(wù)靈活性趨弱?；葑u認為，盡管其流動性緩沖水平充裕，但是，鑒于銷售下滑且營運資金承諾令現(xiàn)金生成承壓，加之資本市場環(huán)境變化對這家房企融資帶來影響，因此其流動性緩沖承壓。

因此，銷售面的回暖仍然是當(dāng)前資本市場關(guān)注的主要因素，也是影響房企后續(xù)資金鏈和流動性的首要指標。

現(xiàn)在來看，房地產(chǎn)市場的負面?zhèn)鲗?dǎo)鏈條也在漸漸被切斷。從政策面上來看，各地又一輪政策優(yōu)化已在路上；而保交樓的責(zé)任也在紛紛落實到位，這些都將對房地產(chǎn)市場回歸常態(tài)做了緩沖與準備。

2022年8月12日，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責(zé)人表示，對保交樓金融支持，銀保監(jiān)會積極指導(dǎo)銀行在配合地方政府壓實各方責(zé)任的有序安排下，積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計推動“保交樓、穩(wěn)民生”。

政策面上，無錫、合肥和惠州等城市近期也對房地產(chǎn)政策進行了調(diào)整，其中，惠州是自8月15日起執(zhí)行新的購房政策，即惠州市商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例下調(diào)，居民家庭首次購買普通住房首付降至兩成。

隨著多方面形成合力，房地產(chǎn)市場也有望企穩(wěn)。

中信證券在近期的研報也指出，房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行，銷售復(fù)蘇偏弱，且沒有傳導(dǎo)到信用和投資領(lǐng)域，這既有傳統(tǒng)周期調(diào)整原因，也有交付等多重新因素疊加。我們認為，解決問題的鑰匙仍在需求側(cè)，我們預(yù)計按揭貸款利率將繼續(xù)快速下行，金融和地方行政手段形成合力，穩(wěn)住房地產(chǎn)市場。