3月底以來，共有20只REITs產(chǎn)品相繼披露了2022年年報，一同“浮出水面”的還有資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的最新估值結(jié)果。雖然REITs的基本運行情況已在此前各季度報告中有所體現(xiàn)，但年報內(nèi)容更加豐富，細節(jié)中蘊含更多增量信息。

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本周初，中航首鋼綠能REIT 2022年度業(yè)績交流會在線上召開，該產(chǎn)品財務(wù)負責人姜倩倩和基金經(jīng)理汪應(yīng)偉分別就2022年度可供分配現(xiàn)金、估值、分紅以及基金凈值等業(yè)績關(guān)鍵數(shù)據(jù)表現(xiàn)和底層資產(chǎn)2022年度運營情況向投資者進行解讀，并回答新華財經(jīng)的相關(guān)提問。

首鋼綠能2022年度分紅表現(xiàn)依舊“亮眼” 底層資產(chǎn)估值變化系產(chǎn)品屬性所致

從財務(wù)數(shù)據(jù)方面來看，中航首鋼綠能REIT在2022年營收4.28億元，凈利潤實現(xiàn)0.47億元，合并層面息稅折舊及攤銷前利潤1.25億元。

財務(wù)負責人姜倩倩介紹稱，基金層面收入較預(yù)測值增加8%，EBITDA較預(yù)測值增加9%，可供分配現(xiàn)金較預(yù)測值增加34%，2022年項目整體經(jīng)營情況優(yōu)于招募說明書披露的預(yù)期值。

據(jù)新華財經(jīng)梳理，中航首鋼綠能REIT的可供分配現(xiàn)金流完成度表現(xiàn)亮眼，在特許經(jīng)營權(quán)類別中，是唯一一只“超額”完成任務(wù)的產(chǎn)品。2022年度，該產(chǎn)品整體累計可供分配金額1.37億元，通過兩次分紅實現(xiàn)將2022年度可供分配現(xiàn)金的100%回饋給投資者，分紅基準日分別為2022年9月30日和12月31日。在2021年度發(fā)行首年，首鋼綠能REIT的可供分配現(xiàn)金為1.73億元，也是遠遠高于預(yù)測值的。

同時，對于被投資者關(guān)注的網(wǎng)傳產(chǎn)品底層資產(chǎn)估值“縮水”問題，財務(wù)負責人姜倩倩也解釋稱，對于特許經(jīng)營權(quán)REITs而言，剩余期限內(nèi)資產(chǎn)的市場價值隨著收益期的逐年遞減并最終趨于零，因此2022年多數(shù)特許經(jīng)營權(quán)REITs的資產(chǎn)估值均不同程度回落，中航首鋼綠能REIT也不例外。

姜倩倩對新華財經(jīng)解釋稱：“基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組在資產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)能、業(yè)務(wù)范圍、運營模式、盈利能力水平等主要生產(chǎn)經(jīng)營能力相關(guān)條件不發(fā)生重大變化的前提下，由于收益年限是固定的，并至2041年結(jié)束，因此基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)組的價值會隨著未來收益年限縮短而逐年減少。對于2022年評估較發(fā)行評估基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)組評估價值減少的情況，在未來收益年限減少會導(dǎo)致估值下降的同時，由于底層項目運營模式改善、收入增加以及不斷地降本增效，也會在估值客觀減少的情況下帶來少量增加。目前的結(jié)果是綜合以上兩方面的共同影響?！?/p>

“我們也看到，對評估報告中披露的項目公司報表，市場上有投資者比較擔心，是不是經(jīng)營出現(xiàn)問題了。其實，我們底層項目運營平穩(wěn)，之所以報表呈現(xiàn)虧損，這是由公募REITs的特殊結(jié)構(gòu)安排導(dǎo)致的，底層資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流需通過內(nèi)部借款、財務(wù)費用的方式抽取到資產(chǎn)支持專項計劃端，因此項目公司因為財務(wù)費用而呈現(xiàn)出虧損狀態(tài)，如果不考慮該部分，項目公司本年的凈利是遠遠優(yōu)于歷史期間的?！必攧?wù)負責人姜倩倩表示。

底層資產(chǎn)運營穩(wěn)中有升

據(jù)基金經(jīng)理汪應(yīng)偉介紹，中航首鋼綠能REIT的二級市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)。從投資者結(jié)構(gòu)來看，目前產(chǎn)品的持有人主要以機構(gòu)客戶為主，以個人投資者為輔，符合上市公募REITs普遍特征。同時，產(chǎn)品的持有人和換手率均較為穩(wěn)定，個人投資者和機構(gòu)投資者的活躍度維持常態(tài)水平。

再從底層資產(chǎn)運營角度來看，該產(chǎn)品的底層項目包括生物質(zhì)能源項目和餐廚垃圾收運處一體化項目，業(yè)務(wù)涵蓋生活垃圾焚燒發(fā)電和廚余垃圾收運處置。據(jù)悉，中航首鋼綠能REIT的生活垃圾處理量有所增加，而廚余垃圾處理量有所下滑，各應(yīng)收款項有效催收、有序回款。

具體數(shù)據(jù)顯示，2022年項目全年累計處理生活垃圾116.34萬噸，同比增長4.6%，全年上網(wǎng)電量3.5億千瓦時，與2021年基本持平。項目全年累計收運廚余垃圾4.16萬噸，處置廚余垃圾6.08萬噸，廚余垃圾的收運處置量同比2021年有不同程度的下降。

對此，汪應(yīng)偉對新華財經(jīng)解釋稱：“主要由于2022年北京市石景山區(qū)和門頭溝區(qū)的餐飲企業(yè)活動受限，廚余垃圾產(chǎn)生量有所下降。從另一方面來看，此前項目設(shè)計生活垃圾處理量為每年100萬噸，2022年實際全年處理生活垃圾116.34萬噸；而廚余垃圾設(shè)計收運處置量為每天100噸，實際日均收運量為114噸，日均處置量為167噸，生活垃圾處理量和廚余垃圾收運處置量均不同程度的超過設(shè)計水平?！?/p>