2022年，在房企風(fēng)險(xiǎn)外溢、疫情頻繁擾動(dòng)等因素影響下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了深度、持續(xù)的下調(diào)。這種深度下調(diào)，是在一個(gè)長(zhǎng)期下行的周期里疊加了短期下行力量。長(zhǎng)期下行周期指房地產(chǎn)市場(chǎng)需求中樞水平下降，主要是由城鎮(zhèn)化速度放緩、人口出生率下降、老齡化程度上升的基本面所致。需求下降、疫情擾動(dòng)放大了房企風(fēng)險(xiǎn)的外溢性，加重了居民購(gòu)房的觀望情緒，使得短期市場(chǎng)修復(fù)艱難。

長(zhǎng)短期因素疊加給市場(chǎng)運(yùn)行帶來諸多不確定因素，不利于市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策和金融政策在防風(fēng)險(xiǎn)、保交樓和穩(wěn)需求等方面給予了更多支持，為接下來的市場(chǎng)運(yùn)行注入了更強(qiáng)的托底力量。供給側(cè)出清過程中是否面臨庫(kù)存缺貨局面？住房需求釋放有何新的特點(diǎn)？明年市場(chǎng)量?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再現(xiàn)大幅下降？帶著這些疑問，本文將從影響供給側(cè)和需求側(cè)的關(guān)鍵變量展開分析，以期找到市場(chǎng)新平衡的答案。

供給側(cè)：從積庫(kù)存到去庫(kù)存

(資料圖)

影響供給側(cè)的關(guān)鍵變量為供給量和價(jià)格的變化。

拿地減少不會(huì)導(dǎo)致短期缺貨。截至2022年10月，全國(guó)新建住宅銷售面積累計(jì)同比下降約26%，住宅新開工面積累計(jì)降幅約39%，住宅用地成交規(guī)劃建面累計(jì)降幅超40%。拿地和新開工降幅明顯大于銷售，拿地和新開工又代表了未來新房1的潛在供應(yīng)量，這是否意味著2023年會(huì)出現(xiàn)新房整體供應(yīng)緊缺的局面？我們認(rèn)為不會(huì)。2023年市場(chǎng)供應(yīng)端主基調(diào)以盤活存量去庫(kù)存為主。

當(dāng)前新房庫(kù)存仍然處于高位。廣義庫(kù)存常用累計(jì)新開工面積減去累計(jì)銷售面積衡量，即使2022年新開工和銷售形成缺口，廣義庫(kù)存仍然在25億平米以上。狹義庫(kù)存常用統(tǒng)計(jì)局公布的商品住宅待售面積衡量，特指已竣工可售的現(xiàn)房，主要是尾盤和積壓項(xiàng)目，截至2022年10月，狹義庫(kù)存累計(jì)同比上升約17%。一二線城市平均出清周期升至16個(gè)月，三四線城市平均出清周期超過20個(gè)月。

新房供應(yīng)邏輯由“投資推動(dòng)”轉(zhuǎn)為“需求拉動(dòng)”。過去行業(yè)邏輯為高杠桿驅(qū)動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，投資拿地受市場(chǎng)景氣度影響相對(duì)較小，因此供應(yīng)端往往領(lǐng)先需求端變化?，F(xiàn)在邏輯反轉(zhuǎn)，企業(yè)投資需要高度依賴經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，依賴銷售回款，需求變化領(lǐng)先供給調(diào)整。由于2022年銷售市場(chǎng)劇烈調(diào)整，企業(yè)回款及現(xiàn)金流受影響較大，盡管融資環(huán)境逐漸改善，企業(yè)以需定供的決策思路不會(huì)輕易改變，對(duì)待新增庫(kù)存態(tài)度維持謹(jǐn)慎。即使2023年銷售市場(chǎng)修復(fù)，企業(yè)不需要大量新增土儲(chǔ)也有足夠的貨源，通過加快尾盤促銷、現(xiàn)有停工庫(kù)存和正在動(dòng)工還未獲得預(yù)售證的項(xiàng)目的施工進(jìn)度，以及新開工還未動(dòng)工的土儲(chǔ)，即可快速轉(zhuǎn)化為可售貨源。

二手房供應(yīng)量穩(wěn)定增長(zhǎng)。貝殼研究院監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)50城2的當(dāng)前庫(kù)存房源量較2021年末上升14%，2021年末較2020年末上升13%，二手房庫(kù)存供應(yīng)量變化基本穩(wěn)定。受整體市場(chǎng)景氣度影響，2022年二手房流通速度減慢，新增房源量較2021年同樣有所下降。因?yàn)閮r(jià)格下跌下消費(fèi)者預(yù)期不強(qiáng)，購(gòu)房意愿減弱，以換房為主導(dǎo)的市場(chǎng)，不買也就意味著不賣，所以新增庫(kù)存變化幅度相對(duì)平穩(wěn)。

供應(yīng)價(jià)格預(yù)計(jì)先降后穩(wěn)。由于項(xiàng)目滯銷、土拍熱度不高等因素，各地對(duì)新房項(xiàng)目備案價(jià)下調(diào)幅度的容忍度提高。隨著政策對(duì)房企支持力度的增加，企業(yè)在項(xiàng)目定價(jià)的自主權(quán)提高，這會(huì)使得滯銷盤或庫(kù)存項(xiàng)目有更靈活的定價(jià)空間。企業(yè)要改善資產(chǎn)負(fù)債表，外部融資支持固然重要，但現(xiàn)金回款仍處首要地位。2023年需求面尚未完全企穩(wěn)之前，企業(yè)依然有以價(jià)換量的動(dòng)力，新房供應(yīng)價(jià)格有進(jìn)一步下行空間。二手房方面，當(dāng)前重點(diǎn)城市二手房平均議價(jià)空間（掛牌價(jià)和成交價(jià)的差額占掛牌價(jià)比例）已升至10%，處于近幾年高位。買賣雙方達(dá)成合意價(jià)需要賣方做出更大的價(jià)格讓步，這一特征還將延續(xù)，直到更多買方入場(chǎng)后議價(jià)空間逐步回落。

需求側(cè)：從超前消費(fèi)到理性消費(fèi)

居民會(huì)根據(jù)家庭收入水平變化和房?jī)r(jià)預(yù)期來調(diào)整其住房消費(fèi)決策。當(dāng)居民收入水平相對(duì)穩(wěn)定并且預(yù)期房?jī)r(jià)在未來會(huì)快速上漲時(shí)，會(huì)觸發(fā)購(gòu)房者的提前購(gòu)買行為，以及通過增加杠桿購(gòu)買比當(dāng)前住房需求更大的房子，從而形成住房消費(fèi)的提前釋放，體現(xiàn)為住房市場(chǎng)短期需求增加。根據(jù)對(duì)新增住房需求的測(cè)算，2017-2021年這五年的年均新增住房需求中樞在14億平米，但實(shí)際每年的新房銷售面積均超過14億平米，2021年達(dá)到了15.7億平米。這是房?jī)r(jià)上漲樂觀預(yù)期使得住房消費(fèi)提前釋放的結(jié)果。

2021年下半年以來，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期被打破，截至2022年11月貝殼50城二手房房?jī)r(jià)指數(shù)已連續(xù)下降16個(gè)月，過去對(duì)房?jī)r(jià)上漲的樂觀預(yù)期轉(zhuǎn)為對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的擔(dān)憂。疊加居民收入預(yù)期的降低，居民的住房消費(fèi)由過去多年形成的提前消費(fèi)機(jī)制轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵M(fèi)、延遲消費(fèi)，購(gòu)房偏好從追求資產(chǎn)回報(bào)轉(zhuǎn)變?yōu)樽非笮詢r(jià)比，更加注重決策質(zhì)量。因此，我們看到今年新增住房需求和銷售量已經(jīng)大體相等。這表明“房住不炒”真正起到了作用，現(xiàn)在的銷售基本等同于真實(shí)“住”的需求。未來，理性消費(fèi)在住房市場(chǎng)深入人心，需求釋放將圍繞住房需求中樞合理波動(dòng)。據(jù)貝殼研究院測(cè)算，未來五年的年均新增住房需求中樞在11億平米左右。

需求向核心城市改善群體集中。改善住房需求已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要穩(wěn)定器和驅(qū)動(dòng)力，全國(guó)層面改善性住房需求占總需求5-6成，核心城市改善需求占比更高。核心城市住房?jī)r(jià)格高，人均住房面積小，老房子占比高，購(gòu)房門檻和需要積累的換房成本也更高，因此待釋放的改善住房需求更強(qiáng)。隨著穩(wěn)需求政策向高能級(jí)城市擴(kuò)圍深化，以改善需求為中堅(jiān)力量的住房需求有望加快釋放。

市場(chǎng)展望：從“不穩(wěn)”到“穩(wěn)”

2022年的新房銷售大降是意料之外情理之中的深度出清，同時(shí)也帶動(dòng)銷售規(guī)模與真實(shí)住房需求相匹配，接下來市場(chǎng)不具備繼續(xù)大幅下降的基礎(chǔ)。新增供應(yīng)壓力的減少有助于緩解市場(chǎng)庫(kù)存去化壓力，并與中樞下行的需求形成新的平衡。

銷售總量平穩(wěn)。2023年市場(chǎng)銷售額與2022年大體持平，預(yù)計(jì)全國(guó)新房市場(chǎng)銷售額同比基本持平，二手房市場(chǎng)銷售額略有修復(fù)。保交樓取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展之后，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買新房的觀望情緒在很大程度上得到緩解，近期積壓的部分延遲購(gòu)買需求有望在2023年逐步釋放，帶動(dòng)全年新房成交量略高于新的需求中樞11億平。二手房成交略有修復(fù)主要受益于兩方面。一是二手房市場(chǎng)彈性大，下行期先于新房調(diào)整且調(diào)整幅度更大，修復(fù)時(shí)同樣快于新房市場(chǎng)。二是換房政策利好加快兌現(xiàn)。換房退個(gè)稅政策將于2023年底到期，疊加核心城市改善需求支持政策的落地，部分改善換房需求可能在2023年釋放。

全年價(jià)格趨穩(wěn)。重點(diǎn)城市市場(chǎng)價(jià)格預(yù)計(jì)二季度到年中企穩(wěn)。至2022年11月，貝殼50城中除北京、上海等個(gè)別城市二手房?jī)r(jià)格略高于去年同期外，其他46個(gè)城市價(jià)格均同比下跌，部分城市房?jī)r(jià)已實(shí)現(xiàn)較為充分的價(jià)格出清。2023年一季度大部分城市新房市場(chǎng)仍處化解庫(kù)存階段，新房二手房?jī)r(jià)格有繼續(xù)調(diào)整慣性，隨著價(jià)格出清，成交量在二季度后重回修復(fù)通道，價(jià)格將逐步企穩(wěn)。下半年核心城市房?jī)r(jià)在長(zhǎng)時(shí)間回調(diào)后有望小幅回升，帶動(dòng)全年價(jià)格整體平穩(wěn)。

新房二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性更高。2022年下半年，新房交付風(fēng)險(xiǎn)使得消費(fèi)者對(duì)新房風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避情緒急劇上升，進(jìn)而出現(xiàn)無交付風(fēng)險(xiǎn)的二手房市場(chǎng)韌性強(qiáng)于新房市場(chǎng)的局面。隨著供給側(cè)對(duì)保交樓和優(yōu)質(zhì)房企的支持深化，房企資金壓力實(shí)質(zhì)性緩解，購(gòu)買新房的保障得到加強(qiáng)，加上改善換房需求的釋放，一二手市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)同步性有望增強(qiáng)。

核心城市核心區(qū)市場(chǎng)穩(wěn)中有升。全國(guó)整體市場(chǎng)成交量基本穩(wěn)定，背后是區(qū)域結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步分化，頭部市場(chǎng)將占據(jù)更高的份額。過去三年，市場(chǎng)持續(xù)向長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、京津冀、成渝四大核心城市群和部分核心城市集中。這些城市過去人口凈流入較大，需求提升快，但部分核心區(qū)新增住房供應(yīng)跟不上，依然面臨住房供需缺口。除了城市之間的分化，城市內(nèi)部分化也將延續(xù)，核心區(qū)擁有更堅(jiān)實(shí)的人口和產(chǎn)業(yè)支撐，其市場(chǎng)份額、價(jià)格走勢(shì)都將表現(xiàn)出更強(qiáng)韌性。