盡管新加坡政府在去年12月底和今年9月底先后推出了兩輪地產(chǎn)市場(chǎng)降溫措施，但新加坡地產(chǎn)市場(chǎng)仍持續(xù)火熱。

(資料圖)

近期，新加坡推出的一個(gè)共管公寓項(xiàng)目登豐嘉園，在推出首日就售出了73%的單位；當(dāng)?shù)匾蛔哂邢∮?、受保留、缺乏新供?yīng)以及永久地契屬性的傳統(tǒng)店屋，短短12個(gè)月內(nèi)兩次轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓價(jià)格上漲了86%。高緯環(huán)球發(fā)布的《2022年全球主要購(gòu)物街道》報(bào)告顯示，新加坡主要購(gòu)物街道烏節(jié)路每平方英尺的年租金已經(jīng)恢復(fù)到疫情前的404美元。

盡管各種跡象顯示新加坡地產(chǎn)市場(chǎng)仍具投資吸引力，但考慮到經(jīng)濟(jì)放緩、利率上升等因素，投資者仍應(yīng)保持謹(jǐn)慎。分析人士建議，投資者可以將目光投向新加坡周邊國(guó)家和地區(qū)。

市場(chǎng)持續(xù)向好

近兩年來(lái)，新加坡地產(chǎn)市場(chǎng)逐步好轉(zhuǎn)，價(jià)格高漲。無(wú)論是住宅市場(chǎng)還是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，都有亮眼表現(xiàn)。工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也較好。

新加坡房地產(chǎn)聯(lián)合交易網(wǎng)和房地產(chǎn)網(wǎng)站99.co發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月新加坡非有地私人住宅（私宅）的轉(zhuǎn)售價(jià)格連續(xù)第28個(gè)月攀升，當(dāng)月環(huán)比漲幅為1.1%，同比漲幅達(dá)10.8%。同時(shí)，私宅租金連續(xù)第23個(gè)月上漲，當(dāng)月環(huán)比漲幅為2%，同比漲幅為34%。

11月，新加坡組屋轉(zhuǎn)售價(jià)格連續(xù)第29個(gè)月上揚(yáng)，環(huán)比漲幅為0.6%，同比漲幅為10%。同時(shí)，新加坡整體組屋租金連續(xù)29個(gè)月上漲，環(huán)比漲幅為1.6%，同比漲幅達(dá)27.8%。

商業(yè)地產(chǎn)方面，仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，新加坡中央商業(yè)區(qū)的甲級(jí)辦公樓第三季度的租金創(chuàng)下近14年來(lái)的新高，總樓面面積的每月每平方英尺平均租金環(huán)比上升2.9%至11.06新元。分析人士認(rèn)為，受地緣政治等因素影響，越來(lái)越多亞太地區(qū)的商業(yè)服務(wù)公司將總部搬到新加坡，推高了對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公樓的需求。新加坡中央商業(yè)區(qū)中，萊佛士坊和濱海灣一帶的辦公樓承租率至今年第三季度已經(jīng)高達(dá)95.4%。而新加坡中央商業(yè)區(qū)整體的第三季度承租率則達(dá)到了93.6%。

另外，房地產(chǎn)服務(wù)提供商第一太平戴維斯表示，由于更多外國(guó)品牌進(jìn)入新加坡市場(chǎng)，新加坡零售業(yè)地產(chǎn)的整體空置率在今年第三季度已經(jīng)下降至7.8%，為三年來(lái)的最低水平。其中，中央?yún)^(qū)域的零售店面的空置率環(huán)比下滑0.5個(gè)百分點(diǎn)至9.3%，中央?yún)^(qū)域以外零售店面空置率雖然維持在5.1%，但月租金卻上升了0.7%。第一太平戴維斯預(yù)測(cè)，今年全年位于中央?yún)^(qū)域的烏節(jié)路店面租金同比將上揚(yáng)3%，而中央?yún)^(qū)域以外的店面租金將上升2%。

新加坡工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)重啟的背景下，受到制造業(yè)和物流業(yè)增長(zhǎng)的帶動(dòng)，也有較好表現(xiàn)。裕廊集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，該國(guó)整體工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格和租金已經(jīng)連續(xù)八個(gè)季度上漲，今年前三季度的價(jià)格和租金分別增長(zhǎng)了5.7%和4.7%。不過(guò)，整體工業(yè)房地產(chǎn)租用率第三季度環(huán)比收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)至89.7%。

明年增長(zhǎng)或?qū)⒎啪?/strong>

目前，分析人士大多對(duì)新加坡地產(chǎn)市場(chǎng)仍抱有較強(qiáng)信心。但整體來(lái)看，該國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)并非沒(méi)有隱憂(yōu)。無(wú)論是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，還是利率水平上升，都給市場(chǎng)前景蒙上了一層陰影。今年9月新加坡政府出臺(tái)的降溫措施也已經(jīng)顯現(xiàn)出效果。目前，一些細(xì)分地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了增長(zhǎng)放緩跡象?？梢灶A(yù)見(jiàn)，明年新加坡地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷轉(zhuǎn)機(jī)與危機(jī)并存的情況。

首先，從住宅市場(chǎng)來(lái)看，新加坡的整體通脹今年快速上漲，從年初的4%升到了9月的7.5%。10月和11月，整體通脹率仍然處在6.7%的較高水平。拉高新加坡通脹的一個(gè)重要因素是住宿費(fèi)用持續(xù)上漲，而住宿通脹走高的背后就是租房費(fèi)用持續(xù)走高。新加坡金管局上月發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，明年，一些新加坡房東會(huì)在租房合約到期時(shí)提價(jià)，這將推動(dòng)該國(guó)住宿通脹在未來(lái)幾個(gè)季度再度走高。同時(shí)，更多外國(guó)人將重新回到新加坡勞動(dòng)力市場(chǎng)，從而推高住房租賃市場(chǎng)的需求，但可供出租的住房單位數(shù)量只會(huì)小幅增加。馬來(lái)亞銀行經(jīng)濟(jì)師李主禮估計(jì)，明年新加坡住宿通脹將上升到5-7%之間，這將是2012年以后住宿費(fèi)用增速最快的一年。

不過(guò)，有分析人士認(rèn)為，明年新加坡租房雖然會(huì)繼續(xù)上漲，但漲幅將有所回落。橙易產(chǎn)業(yè)研究與咨詢(xún)部總監(jiān)孫燕清則預(yù)測(cè)，今年新加坡的私人住宅租金上漲26-29%，明年則只會(huì)上漲13-16%；組屋的租金今年上漲26-28%，明年則將上漲15-18%。另一方面，今年11月新加坡組屋轉(zhuǎn)售量已經(jīng)同比下降了17.3%。99.co產(chǎn)業(yè)研究部主管傅穎寬表示，這預(yù)示著組屋轉(zhuǎn)售市場(chǎng)的交易活動(dòng)可能出現(xiàn)回落。

同時(shí)，新加坡的新建私宅銷(xiāo)量在10月環(huán)比下降約68%，11月又下降約17%。戴玉祥產(chǎn)業(yè)研究和咨詢(xún)高級(jí)總監(jiān)藍(lán)振文表示，由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境遇到阻力、生活成本上升、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩等多重原因，購(gòu)房者將在2023年面臨壓力。而且，不斷上升的房貸利率也會(huì)限制買(mǎi)家的購(gòu)房預(yù)算。他預(yù)測(cè)，2023年新加坡私人住宅價(jià)格將上升1-3%，這個(gè)漲幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2022年的9%的上升幅度。

其次，從商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，第一太平戴維斯預(yù)測(cè)，2023年，新加坡中央?yún)^(qū)域的烏節(jié)路店面租金同比漲幅將從今年的3%回落至1-2%。高緯環(huán)球研究部主管黃顯洋認(rèn)為，新加坡零售地產(chǎn)租金的復(fù)蘇將是漸進(jìn)式的。在經(jīng)濟(jì)重啟的帶動(dòng)下，新加坡的消費(fèi)者流量正在恢復(fù)，但仍遠(yuǎn)未達(dá)到疫情前水平，加上不少?lài)?guó)際零售品牌將新加坡視為在亞太地區(qū)發(fā)展的跳板，因此預(yù)計(jì)整體零售地產(chǎn)租金將在2023年觸底反彈。不過(guò)消費(fèi)稅提高、利率上漲等因素也會(huì)抑制消費(fèi)支出，并拖累零售銷(xiāo)售、提高運(yùn)營(yíng)成本，從而導(dǎo)致一些商家退出。

辦公地產(chǎn)方面，雖然租金和空置率數(shù)據(jù)表現(xiàn)都很好，但實(shí)際上今年新加坡中央商業(yè)區(qū)辦公樓的交易量和交易額分別下降20.4%和23%，非中央商業(yè)區(qū)辦公樓的交易量和交易額分別滑落10.6%和0.5%。黃顯洋表示，經(jīng)濟(jì)前景不明朗以及融資成本不斷上升是導(dǎo)致今年辦公樓地產(chǎn)交易較少的主要原因。另外，辦公樓租金上升，業(yè)主不愿意下調(diào)售價(jià)，以致買(mǎi)賣(mài)雙方的價(jià)格預(yù)期出現(xiàn)差異，也影響了成交量。世邦魏理仕東南亞研究部主管宋明蔚則指出，科技業(yè)的需求在過(guò)去兩年占到了新加坡辦公地產(chǎn)租賃需求總量的40-50%，但最近該行業(yè)開(kāi)始裁員并停止增聘員工，一些科技企業(yè)開(kāi)始縮小辦公空間面積以降低成本。受此影響，新加坡辦公地產(chǎn)的空置面積預(yù)計(jì)將從去年第三季度的20萬(wàn)平方英尺上升到2023年的70萬(wàn)平方英尺。但藍(lán)振文認(rèn)為，新加坡作為區(qū)域金融中心的地位穩(wěn)固、政治穩(wěn)定，而且新的優(yōu)質(zhì)辦公空間供應(yīng)增加，有望不斷吸引家族辦公室和共享辦公空間企業(yè)租用。這或許能抵消一些科技企業(yè)退租的影響。

最后，從工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，商業(yè)環(huán)境前景疲軟加上更多項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，新加坡未來(lái)的工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格和租金增速預(yù)計(jì)將會(huì)雙雙放緩。黃顯洋預(yù)測(cè)，明年新加坡工業(yè)地產(chǎn)整體價(jià)格與租金漲幅將在2-3%之間。藍(lán)振文則認(rèn)為，雖然新加坡制造業(yè)和出口放緩，但多用戶(hù)工廠空間的供需仍然穩(wěn)定。他預(yù)測(cè)明年新加坡多用戶(hù)工廠的租金會(huì)增長(zhǎng)4-5%。另外，受供應(yīng)鏈長(zhǎng)期中斷影響，新加坡倉(cāng)庫(kù)的需求依然較高，明年租金增幅將達(dá)到約6%。商業(yè)園區(qū)租金則將從當(dāng)前辦公樓供應(yīng)緊張中受益，上漲2-3%。