春節(jié)后，多地下調(diào)首套房貸利率下限。

1 月 31 日，珠海，長(zhǎng)春、福州等地傳出下調(diào)首套房貸利率下限。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后，鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長(zhǎng)春、沈陽等城市相繼下調(diào)了首套房貸款利率下限，最低降至 3.7%。

另據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023 年新調(diào)整利率下限的城市接近 20 個(gè)，除以上二線城市外，肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門階段性取消首套房貸利率下限。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)悉，這波調(diào)整的政策依據(jù)是，1 月 5 日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》。

時(shí)代財(cái)經(jīng)還發(fā)現(xiàn)，自去年 9 月份房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制確立以來，利率調(diào)整可上可下，例如去年清遠(yuǎn)最低首套房貸利率為 3.7%，目前已調(diào)整為 4.1%。

對(duì)于此現(xiàn)象，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn) 1 月 31 日對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)分析，央行實(shí)施房貸利率下限允許下調(diào)政策以來，房?jī)r(jià)走勢(shì) - 房貸利率政策之間的關(guān)系更加密切，各地根據(jù)市場(chǎng)行情決定利率的調(diào)整。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)七成城市會(huì)在一季度下調(diào)利率

春節(jié)后這一波密集調(diào)整中，鄭州是首個(gè)降房貸利率的城市，1 月 29 日傳出下降 50 個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整至 3.8%。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的 70 城房?jī)r(jià)指數(shù)，2022 年除 7 月外其余月份，鄭州新房?jī)r(jià)格均維持下滑態(tài)勢(shì)。

1 月 31 日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)分析，2022 年，鄭州全年商品住宅成交面積同比降幅超 40%，從房?jī)r(jià)水平來看，量?jī)r(jià)齊降、市場(chǎng)低迷的現(xiàn)狀是促使鄭州本輪下調(diào)房貸利率的重要原因。

繼續(xù)鄭州之后，福州、廈門也都在 1 月 29 日下調(diào)至 3.8%，隨后多個(gè)城市跟進(jìn)。其中，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，珠海目前已有銀行首套房房貸利率最低可按 3.7% 操作，且無其他特殊要求。目前，這一利率水平為全國最低。

這波調(diào)整的政策依據(jù)是，1 月 5 日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》）。

《通知》決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù) 3 個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心，參照這一政策，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，當(dāng)前符合下調(diào)要求的城市共有 35 個(gè)，其中已經(jīng)有約 20 城下調(diào)或者取消首套房貸利率下限。王小嬙預(yù)計(jì)，一季度將會(huì)有更多城市首套房貸利率跌至 4% 以下水平。

" 當(dāng)前來看，市場(chǎng)成交端尚未明顯回暖，根據(jù)春節(jié)假期成交數(shù)據(jù)顯示，多城成交數(shù)據(jù)不甚理想，此時(shí)降低房貸利率對(duì)于銷售端來說是利好。" 不過，王小嬙擔(dān)心，各城市的政策效應(yīng)將會(huì)分化，基本面較弱、庫存高企、去化緩慢的三四線城市僅僅通過本輪下調(diào)房貸利率就獲得翻盤仍然難度較大。

另據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院 1 月 31 日發(fā)布的《2022 年中國百城房?jī)r(jià)報(bào)告》，二線城市中，太原、沈陽、石家莊、哈爾濱、昆明、烏魯木齊、南寧、武漢、?？诤唾F陽的房?jī)r(jià)總體疲軟，報(bào)告稱這些城市是 2023 年一季度最應(yīng)該主動(dòng)下調(diào)房貸利率。

該報(bào)告還稱，三四線城市中，香河、柳州、大廠、三亞、日照、承德、溫州、中山、張家口和贛州的房?jī)r(jià)總體疲軟，也建議積極對(duì)房貸利率進(jìn)行下調(diào)。該報(bào)告預(yù)計(jì)，七成城市會(huì)在一季度下調(diào)利率。

首套房貸利率的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制更加靈活

事實(shí)上，各地的首套房貸款動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制從 2022 年 9 月底開始。

2022 年 9 月 29 日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。當(dāng)時(shí)針對(duì)于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，當(dāng)?shù)卣勺灾鳑Q定在 2022 年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

今年 1 月 5 日，國家延續(xù)了階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，因此，多個(gè)城市相繼進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

盡管多個(gè)城市在近期下調(diào)了首套房貸利率，但也有城市動(dòng)態(tài)上調(diào)的。

去年 10 月上旬，時(shí)代財(cái)經(jīng)曾經(jīng)采訪一位廣東清遠(yuǎn)的房產(chǎn)中介，當(dāng)時(shí)首套利率降到了近年最低的 3.7%。1 月 31 日，在清遠(yuǎn)從事房產(chǎn)中介的王小姐告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，利率是不斷調(diào)整的，目前清遠(yuǎn)首套房貸利率是 4.1%，而最低 3.7% 的利率持續(xù)到去年年底。

這意味著，2022 年 10 月 1 日至 12 月 31 日，清遠(yuǎn)階段性調(diào)整首套房貸利率下限，由當(dāng)時(shí)的 "LPR-20BP"，調(diào)整為最低 "LPR-60BP"，而目前則調(diào)整回 "LPR-20BP"。自 2022 年 8 月以來，LPR 連續(xù) 5 個(gè)月報(bào)價(jià)保持一致，1 年期 LPR 為 3.65%，5 年期以上 LPR 為 4.3%。

湛江的房產(chǎn)中介馮小姐還告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，利率最近調(diào)整比較多，相對(duì)靈活。她剛剛面簽了一單，首套房貸利率為 3.9%。較早前，由元旦開始的 4.1% 大概持續(xù)了 20 天，年后降到 3.9%。

可見，首套房貸利率的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制十分靈活。

值得一提的是，近三年房貸利率下調(diào)成為刺激樓市的重要手段。前述《2022 年中國百城房?jī)r(jià)報(bào)告》基于疫情三年房貸的主流利率，對(duì)降低房貸利率的政策效應(yīng)做簡(jiǎn)單測(cè)算。其中 2020 年初全國重點(diǎn)城市主流的房貸利率為 5.3%，經(jīng)過三年的金融政策調(diào)整，2023 年 1 月份關(guān)于 "3.8% 利率為主流利率 " 的共識(shí)逐漸增強(qiáng)。

報(bào)告對(duì) "100 萬貸款本金、30 年貸款時(shí)間、等額本息 " 的案例進(jìn)行測(cè)算，其中 2020 年初的月供額為 5553 元，而在目前 3.8% 的貸款利率下則為 4660 元。如此計(jì)算，百萬房貸的每月月供額減少了 893 元，減少了 16%。