觀點(diǎn)指數(shù)2022年廣州全年土拍共成功出讓48宗地，總攬金1220.6億元，比去年的1779億減少約558億。

根據(jù)年初的供地藍(lán)皮書，廣州沒(méi)有完成2022年出讓62宗涉宅用地的目標(biāo)。

【資料圖】

新房網(wǎng)簽方面，11月新房網(wǎng)簽4014宗，環(huán)比下跌24%，環(huán)比增速降幅達(dá)10%，同比下跌54%。據(jù)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，廣州市二手房住宅成交量為5543宗，環(huán)比下跌16.3%，同比下降8.3%。

降幅較大的主要原因是疫情大規(guī)模反撲，隨著12月全面放開(kāi)，優(yōu)化政策出臺(tái)可以提振當(dāng)前低迷的市場(chǎng)，增強(qiáng)對(duì)未來(lái)走勢(shì)的信心。

11月16日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《廣州市舊村改造村集體經(jīng)濟(jì)組織決策事項(xiàng)表決指引》，對(duì)舊村改造的項(xiàng)目實(shí)施表決、合作企業(yè)選擇等內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定。

總的來(lái)說(shuō)，對(duì)舊村改造意愿、項(xiàng)目實(shí)施方案、村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國(guó)有建設(shè)用地及補(bǔ)償安置方式等事項(xiàng)表決提出更高的要求。在確保村集體和村民利益的基礎(chǔ)上，更加有利于舊村改造的推進(jìn)。

供需兩端政策支持，平穩(wěn)過(guò)冬

央行廣州分行稱，截至12月2日，廣州、東莞、珠海、佛山、惠州、汕頭等地已有23家商業(yè)銀行為超60家房地產(chǎn)企業(yè)提供了授信，其中民營(yíng)房企超七成，授信總額超過(guò)7621億元。預(yù)計(jì)年內(nèi)廣東全?。ú缓钲冢⒂谐^(guò)31家銀行共為房地產(chǎn)提供授信意向超過(guò)9331億元。整體授信額度較大，受惠企業(yè)眾多。

而廣州市內(nèi)兩家本土銀行也有向房企提供意向性綜合授信，如廣州農(nóng)商銀行與珠光集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，圍繞住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、個(gè)人住房按揭貸款、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)、保障性租賃住房、舊村莊全面改造等領(lǐng)域開(kāi)展合作；廣州銀行與美的置業(yè)集團(tuán)有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供總額100億元的意向性綜合授信。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，四季度廣州從融資端給房企提供較為寬松的資金流動(dòng)，可以減少流動(dòng)性緊張的局面，房企也有更多的空間去完成交樓項(xiàng)目。

12月9日，廣州市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《廣州市人口與計(jì)劃生育服務(wù)規(guī)定》(簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)。該規(guī)定提出，符合法律、法規(guī)規(guī)定生育二孩以上的家庭購(gòu)買家庭首套自住住房申請(qǐng)住房公積金貸款，且符合住房公積金貸款條件的，貸款最高額度可以適當(dāng)調(diào)整提高?？梢詼p少多孩剛需家庭的壓力。

不過(guò)，回到最終的落腳點(diǎn)是提升居民家庭收入與普適房?jī)r(jià)的適配性，這或許才是剛需家庭的痛點(diǎn)需求。

回顧四季度，從長(zhǎng)期來(lái)看，供需兩端政策的支持，預(yù)計(jì)有利于市場(chǎng)的進(jìn)一步恢復(fù)。

四批地收金191億，中心城區(qū)供地較多

12月15日，廣州四批供地正式開(kāi)幕，本次共成功出讓5宗地，1宗流拍，共收金191.22億元。6宗地分布于海珠區(qū)（1宗）、天河區(qū)（2宗）、白云區(qū)（1宗）、黃埔區(qū)（1宗）、番禺區(qū)（1宗）。

其中，天河區(qū)AT0507033地塊即中鐵物流園地塊，位于廣園快速路與科韻路交會(huì)處西北側(cè)，這是本輪土拍中總價(jià)、單價(jià)最高地塊。該地塊由保利以95.81億元競(jìng)得，溢價(jià)率0.2%，成交樓面價(jià)45915元/平方米，這個(gè)價(jià)格足以沖入廣州樓面價(jià)TOP10。

值得注意的是，同為天河區(qū)的AT0208111地塊卻發(fā)生了流拍，該地塊宗地面積73953平方米，其中可建設(shè)用地面積47341平方米，計(jì)容建筑面積≤142416平方米。地塊掛牌起價(jià)535794萬(wàn)元，僅次于中鐵物流園地塊。

從拿地企業(yè)來(lái)看，本批次越秀地產(chǎn)成了拿地最多的房企，以41.16億元底價(jià)拿下海珠、番禺地塊。而在今年廣州集中供地中，其還一共斥資177.68億元摘得7宗地，其中既有獨(dú)自拿地，也有與其他企業(yè)聯(lián)合拿地。

2022年廣州全年土拍共成功出讓48宗地，總攬金1220.6億元，比去年的1779億減少約558億。根據(jù)年初的供地藍(lán)皮書，廣州沒(méi)有完成2022年出讓62宗涉宅用地的目標(biāo)。

從供地區(qū)域來(lái)看，今年外圍區(qū)域如增城區(qū)，供地率較低，和往年有較大不同，而中心區(qū)域供地則明顯增加，占比較大。

雖然中心城區(qū)供地較多，但是每一批次的平均溢價(jià)率都不算太高，而且流拍數(shù)較多，廣州土拍市場(chǎng)整體來(lái)看，還是遇冷。

住宅網(wǎng)簽下滑，消化周期繼續(xù)延長(zhǎng)

據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，11月廣州住宅新批供應(yīng)為5858套，65.4萬(wàn)平方米，供應(yīng)面積環(huán)比減少18%，環(huán)比增速降幅收縮16%。從供應(yīng)區(qū)域來(lái)看，南沙、黃埔供應(yīng)較多。尤其是南沙，主要受總部企業(yè)在南沙的員工可以辦人才卡購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商針對(duì)這個(gè)利好小消息增加了供應(yīng)量。

值得注意的是，萬(wàn)科廣州花地灣項(xiàng)目新組團(tuán)獲批，整體規(guī)劃有7棟住宅。萬(wàn)科花地灣項(xiàng)目是萬(wàn)科花551億元拿下的廣信資產(chǎn)包內(nèi)的地塊之一，而此前開(kāi)賣的萬(wàn)科金域曦府一期、二期則是玉蘭苑住宅項(xiàng)目。

新房網(wǎng)簽方面，11月新房網(wǎng)簽4014宗，環(huán)比下跌24%，環(huán)比增速降幅達(dá)10%，同比下跌54%。據(jù)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，廣州市二手房住宅成交量為5543宗，環(huán)比下跌16.3%，同比下降8.3%。

降幅較大的主要原因是疫情大規(guī)模反撲，11月廣州多區(qū)在不同時(shí)間段實(shí)施了疫情管控，社會(huì)生產(chǎn)和人員生活受到極大的影響。隨著12月的全面放開(kāi)，優(yōu)化政策的出臺(tái)可以提振當(dāng)前低迷的市場(chǎng)，增強(qiáng)對(duì)未來(lái)走勢(shì)的信心。

中原數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，全市庫(kù)存量為1244.5萬(wàn)平方米，去化周期為19.4個(gè)月。因?yàn)槌山涣糠啪?，四季度?kù)存量增加，導(dǎo)致消化周期繼續(xù)延長(zhǎng)。

陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，在國(guó)慶黃金周里，廣州新房?jī)H成交556套，創(chuàng)下近5年新低，成交套數(shù)相較去年同期下跌了22%。從廣州各區(qū)新房成交表現(xiàn)來(lái)看，全市11區(qū)中有7個(gè)區(qū)成交量出現(xiàn)不同程度的下降，僅海珠、荔灣、從化、天河4區(qū)的成交量有所上漲。四季度開(kāi)局就遇到黃金周的銷售下滑，很大程度上反映了市場(chǎng)需求的不足。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，黃埔、增城兩區(qū)自11月以來(lái)就推出多項(xiàng)促銷手段，以帶動(dòng)銷售。從銷售較好的項(xiàng)目情況來(lái)看，大部分都是黃埔和增城的項(xiàng)目。

即使推出促銷活動(dòng)，但是明顯可以看到11月的銷售不如上月，主要是簽約面積有下降。10月有多個(gè)項(xiàng)目簽約面積超1萬(wàn)平方米，而到了11月只有一個(gè)超過(guò)1萬(wàn)平方米的項(xiàng)目。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，面對(duì)當(dāng)下普宅市場(chǎng)去化周期長(zhǎng)，廣州房企不妨可以嘗試高端產(chǎn)品的市場(chǎng)。對(duì)比其他一線城市如上海、北京、深圳，這些城市的高端住宅去化銷售都不錯(cuò)。

因地制宜，舊改提出更高要求

11月16日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《廣州市舊村改造村集體經(jīng)濟(jì)組織決策事項(xiàng)表決指引》，對(duì)舊村改造的項(xiàng)目實(shí)施表決、合作企業(yè)選擇等內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定。

總的來(lái)說(shuō)，對(duì)舊村改造意愿、項(xiàng)目實(shí)施方案、村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國(guó)有建設(shè)用地及補(bǔ)償安置方式等事項(xiàng)表決提出更高的要求。在確保村集體和村民利益的基礎(chǔ)上，更加有利于舊村改造的推進(jìn)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，廣州舊改的難點(diǎn)在于如何處理集體土地的征集問(wèn)題，之前是超過(guò)半數(shù)作出的集體表決，比例上存在不少談判空間，尤其是出現(xiàn)較大阻力時(shí)項(xiàng)目容易中斷。而本次提高至超過(guò)三分之二的表決比例可以進(jìn)一步反映集體決策的群體傾向性、合理性，這也為后期項(xiàng)目順利進(jìn)行提高機(jī)率。

于房企而言，前期處理好集體土地征集問(wèn)題，也可以加快整體項(xiàng)目的進(jìn)程，房企可以減少與村民的溝通成本，更加高效地把精力投入到舊改項(xiàng)目中。

四季度，廣州舊改項(xiàng)目有比較多的動(dòng)作，尤其是黃埔區(qū)舊改。報(bào)告期內(nèi)，觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，共錄得有黃埔劉村、格崗片區(qū)、洋田村、雙沙舊村、龍湖街湯村等舊改項(xiàng)目有進(jìn)展。

其中，由勤誠(chéng)達(dá)和國(guó)曜公司合作操刀的黃埔洋田村項(xiàng)目方案獲批。該項(xiàng)目位于中新廣州知識(shí)城，建新范圍約61萬(wàn)平方米，改造后規(guī)劃計(jì)容建筑面積171.59萬(wàn)平方米。

而改造后洋田村將形成“科技 農(nóng)業(yè) 旅游 健康 服務(wù)”多輪驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)體系，其中高效農(nóng)業(yè)實(shí)施土地整理后連片規(guī)模達(dá)到4200畝，成為粵港澳大灣區(qū)重要的果蔬和花卉供應(yīng)基地、鄉(xiāng)村旅游目的地；產(chǎn)業(yè)建筑面積達(dá)10.34萬(wàn)平方米，全部產(chǎn)業(yè)達(dá)產(chǎn)后預(yù)計(jì)產(chǎn)值可達(dá)100億元，帶動(dòng)就業(yè)人口5000人。

在廣州最引人矚目的舊改項(xiàng)目番禺里仁洞村實(shí)施方案亦獲得批復(fù)。2019年，越秀地產(chǎn)確定為里仁洞村舊改合作企業(yè)。根據(jù)實(shí)施方案，里仁洞村改造范圍用地約162公頃，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)總量約392萬(wàn)平方米，其中復(fù)建住宅約155萬(wàn)平方米，融資住宅約111萬(wàn)平方米。

可以看到，廣州政府在舊改項(xiàng)目中不僅根據(jù)地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)打造特色的產(chǎn)業(yè)，也在住宅市場(chǎng)上補(bǔ)充當(dāng)下住房供給，做好相關(guān)的產(chǎn)業(yè)配套可以帶動(dòng)就業(yè)增加收入。