12月8日，鳳凰網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)、風(fēng)財(cái)訊聯(lián)合多方機(jī)構(gòu)，啟動#第三屆鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊超級財(cái)經(jīng)周#。

(資料圖片僅供參考)

11場云端對話，35位頂層智慧圍繞不動產(chǎn)新格局、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、物業(yè)、代建、ESG企業(yè)責(zé)任、元宇宙、Z世代等話題與全球經(jīng)濟(jì)學(xué)家、政商學(xué)界領(lǐng)袖云端對話，凝聚多方共識解析經(jīng)濟(jì)機(jī)遇及行業(yè)未來。

地產(chǎn)下行，代建躥紅。一組數(shù)據(jù)可以佐證。據(jù)鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超40家房企布局代建業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)2030年商業(yè)代建銷售額接近5萬億元。萬科、碧桂園、保利等頭部房企之余，當(dāng)代置業(yè)、天房、星河灣等中小型企業(yè)亦盯上了代建這塊蛋糕。

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊超級財(cái)經(jīng)周專設(shè)《代建，新機(jī)會新未來》論壇，論壇上金地管理副總經(jīng)理王欣表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于多周期疊加的產(chǎn)能出清階段，2022年地產(chǎn)市場遭遇寒冬，代建反而迎來更多增長機(jī)會，例如，規(guī)模房企開發(fā)能力收縮，城投平臺公司大量拿地、政策類保障房和安居房、AMC企業(yè)介入暴雷房企，均會成為代建行業(yè)新增長點(diǎn)。

王欣指出，伴隨著代建領(lǐng)域入局者增多，代建行業(yè)競爭加劇。

我們認(rèn)為代建業(yè)務(wù)要取得長久發(fā)展，保持未來的生長力，需要培養(yǎng)兩大核心能力：一是，價(jià)值創(chuàng)造能力；二是，與委托方建立信任關(guān)系的能力。兩大能力相輔相成，缺一不可，共同構(gòu)成了金地管理的“5大賦能，6大創(chuàng)效”、“服務(wù)金三角”等核心能力模型。

金地管理堅(jiān)守代建初心，打磨企業(yè)核心競爭力，一如既往為委托方提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，引領(lǐng)以管理創(chuàng)造價(jià)值的代建行業(yè)發(fā)展新模式，可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展。

金地管理，是金地集團(tuán)旗下獨(dú)立經(jīng)營代建業(yè)務(wù)的子公司，截至2022年11月底，金地集團(tuán)代建業(yè)務(wù)已布局全國超40座城市，管理服務(wù)項(xiàng)目近100個(gè)，累計(jì)簽約面積超1700萬㎡，其中住宅項(xiàng)目累計(jì)貨值超過1000億元，商辦項(xiàng)目投資規(guī)模超過420億元，累計(jì)政府公建面積超過360萬㎡。

王欣將在豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和豐厚的理論基礎(chǔ)上，分享代建領(lǐng)域新思考。

以下為王欣部分發(fā)言實(shí)錄：

房地產(chǎn)處于產(chǎn)能出清階段，或?qū)?/strong>進(jìn)入縮量時(shí)代

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于幾個(gè)周期疊加的出清階段，幾個(gè)周期包括以下內(nèi)容。

第一，人口紅利逐漸消退，從人口紅利逐漸轉(zhuǎn)向人才紅利的階段，需求的增長會逐漸減弱。

第二，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速的放緩，從高速增長逐漸回落到平穩(wěn)增長階段。

第三，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致整體房產(chǎn)發(fā)展的放緩。疊加中期房產(chǎn)調(diào)整政策、疫情的短期影響，中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⑦M(jìn)入到縮量時(shí)代。

整體而言，未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將趨于穩(wěn)定，當(dāng)前房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)比較大的政策穩(wěn)定性利好?！岸蟆闭咛岢觯瑘?jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的。近期信貸、債券和股權(quán)等三箭齊發(fā)的融資政策支持，對于優(yōu)秀的開發(fā)商而言，三方面政策有助于加強(qiáng)房企流動性，對于剛需等購房群體適當(dāng)放大了杠桿。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一，穩(wěn)樓市等于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)。

縱觀一個(gè)行業(yè)的發(fā)展歷程，沒有任何一個(gè)行業(yè)從高速發(fā)展到回落的過程中會一落到底，相對來說，都會從高速發(fā)展之后回落后，進(jìn)入平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，未來房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的時(shí)期。

地產(chǎn)開發(fā)下行，代建迎來新的機(jī)遇

任何一個(gè)行業(yè)高度發(fā)展之后走向成熟，最后的結(jié)果便是專業(yè)細(xì)分。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過二三十年的發(fā)展，已然是高度成熟的行業(yè)，走向?qū)I(yè)細(xì)分是必然的結(jié)果。

從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，歐美很多國家出現(xiàn)輕重資產(chǎn)分離的現(xiàn)象，目前國內(nèi)很多優(yōu)秀的開發(fā)商是集投資、開發(fā)和運(yùn)營于一體的主體，代建躥紅是代表房企三大能力的專業(yè)細(xì)分和分離，形成了很多優(yōu)秀的代建企業(yè)。

代建行業(yè)市場前景可觀。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，到2025年，代建行業(yè)收入預(yù)計(jì)達(dá)到千億規(guī)模。目前，代建行業(yè)整體收入還只是在百億規(guī)模，未來代建行業(yè)將有五倍市場增長空間。對比滲透率，發(fā)達(dá)國家代建行業(yè)的滲透率達(dá)到20%-30%，目前國內(nèi)代建滲透率相比國外水平還有差距。

在整體房地產(chǎn)行業(yè)縮減的背景下，代建行業(yè)呈現(xiàn)增長趨勢，很多企業(yè)加入代建賽道。比如，2022年，整體房地產(chǎn)市場承受巨大調(diào)整壓力，不少頭部房企銷售額、銷售面積同步縮減，但代建企業(yè)2022年都獲得了較好增長。

代建行業(yè)增長與當(dāng)前代建的發(fā)展趨勢相關(guān)。規(guī)模房企開發(fā)能力收縮，城投平臺公司大量拿地，很多政策類的保障房、安居房，AMC企業(yè)介入遇險(xiǎn)暴雷房企，均帶動了代建需求增長，亦將成為代建行業(yè)新增長點(diǎn)。

面對機(jī)遇，代建服務(wù)的兩大新題

作為輕資產(chǎn)開發(fā)管理服務(wù)，代建服務(wù)面臨最大的難題是獲取委托方的信任。代建是做信任差的生意。如果能在最短時(shí)間獲得委托方的信任，是代建業(yè)務(wù)能夠正常和高效進(jìn)行的前提。

對于代建企業(yè)來說，另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是品牌風(fēng)險(xiǎn)。如何高效和委托方達(dá)成共識，建立溝通有效的機(jī)制，代建項(xiàng)目的運(yùn)營將更為順利。

目前40多家企業(yè)進(jìn)入代建行業(yè)的競爭中，企業(yè)需有獨(dú)立的特色才能脫穎而出。代建行業(yè)能力模型及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并不是將開發(fā)能力的整體平移，除了開發(fā)能力的硬實(shí)力之外，代建企業(yè)更需關(guān)注代建行業(yè)軟實(shí)力。

代建的的挑戰(zhàn)是：每一個(gè)項(xiàng)目的委托方訴求不同，具有獨(dú)特性，如何憑借體系和專業(yè)能力為委托方提供定制化的服務(wù)。如果將代建僅作為短期平衡風(fēng)險(xiǎn)，或者短期機(jī)會而進(jìn)入的企業(yè)，沒有重點(diǎn)構(gòu)建體系和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在代建行業(yè)的未來發(fā)展會遇到一定的瓶頸。只有把代建作為獨(dú)立和長期深耕的企業(yè)，才能建立完善的、專業(yè)的體系，更好服務(wù)業(yè)主方。

金地管理四大核心競爭力

金地管理于2018年正式成立，獨(dú)立經(jīng)營代建業(yè)務(wù)，競爭優(yōu)勢主要體現(xiàn)在四個(gè)方面。

第一，金地管理有16年的代建開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)。金地從2006年承接深圳市福田區(qū)的第一代建項(xiàng)目開始，16年中，金地管理目前布局了40多個(gè)城市，近100個(gè)代建項(xiàng)目，累計(jì)開發(fā)代建面積超過1700萬平。

目前金地管理以商住、商辦和政府公建三大業(yè)務(wù)為基本盤，完成全國化的布局，業(yè)務(wù)類型涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店、體育場館、景觀公園、市政基建、學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國家級科研實(shí)驗(yàn)室等多元化業(yè)態(tài)。多元化布局決定未來發(fā)展也是多元的。

第二，金地管理擁有獨(dú)立運(yùn)營的平臺。2018年，金地管理公司正式成立，便確定了金地管理是獨(dú)立運(yùn)營的，更有利于打造一套適配代建特性的標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)體系和完善的人才梯隊(duì)。

第三，金地管理一直堅(jiān)持直營不掛靠，所有的代建項(xiàng)目都由金地管理團(tuán)隊(duì)直接經(jīng)營和管理，便于統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和提供統(tǒng)一的服務(wù)內(nèi)容。

第四，金地是一家混合所有制的公司，既有國有企業(yè)的合規(guī)和穩(wěn)健，又有上市企業(yè)市場化運(yùn)作的高效機(jī)制，金地管理在市場上兼具合規(guī)穩(wěn)健和高效靈活。

應(yīng)對未來發(fā)展，金地管理將持續(xù)做好兩項(xiàng)工作。第一，價(jià)值創(chuàng)造能力。第二，和委托方建立信任關(guān)系的能力。

價(jià)值創(chuàng)造是金地管理從事代建行業(yè)的初衷和核心。例如，現(xiàn)在企業(yè)類項(xiàng)目找代建，主要是項(xiàng)目遇到了各種各樣的問題，包括品牌、收益、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等，如果一個(gè)代建企業(yè)的進(jìn)駐，僅僅以比較高的管理費(fèi)來增加項(xiàng)目成本，僅僅是保證這些困難點(diǎn)得到落實(shí)的話，對于整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)的開發(fā)會增加比較大的成本風(fēng)險(xiǎn)。

在此過程中，金地管理會從價(jià)值創(chuàng)造的角度出發(fā)，通過代建團(tuán)隊(duì)介入，給項(xiàng)目創(chuàng)造更高的價(jià)值，通過價(jià)值的分享，金地管理從中取一部分來作為代建服務(wù)的回報(bào)。

整個(gè)項(xiàng)目在不增加開發(fā)成本的情況下，能夠解決過去的問題。

所以說價(jià)值創(chuàng)造是代建方能夠給到項(xiàng)目上第一個(gè)核心關(guān)鍵。金地管理以品牌、體系、資本、資源、團(tuán)隊(duì)為“5大賦能”，以設(shè)計(jì)、品質(zhì)、進(jìn)度、成本、營銷、合規(guī)為“6大創(chuàng)效”，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)賦能與價(jià)值創(chuàng)造。

第二，代建方和委托方建立信任關(guān)系。代建方能夠和委托方快速高效的建立信任關(guān)系，是減少項(xiàng)目的過程當(dāng)中溝通成本的重要因素。

金地管理率先在行業(yè)內(nèi)建立了體系化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和模型，打造出金地管理“服務(wù)金三角”，分別是委托方駕駛艙、委托方服務(wù)白皮書和代建服務(wù)質(zhì)量體系，讓服務(wù)成為可以衡量的專業(yè)力，成為與委托方建立起牢固信任關(guān)系的橋梁。

其中，《委托方駕駛艙》是代建行業(yè)首個(gè)為委托方量身打造的信息管理平臺，能夠高效、實(shí)時(shí)、透明的將項(xiàng)目經(jīng)營數(shù)據(jù)呈現(xiàn)給委托方；《委托方服務(wù)白皮書》是代建行業(yè)首份聚焦委托方服務(wù)指南的工具白皮書，具有及時(shí)性、針對性和定制性三大特點(diǎn)；而《代建服務(wù)質(zhì)量體系》則是代建行業(yè)首個(gè)針對服務(wù)質(zhì)量的立體評價(jià)體系，涵蓋專業(yè)服務(wù)、軟性服務(wù)和增值服務(wù)三個(gè)層面。

金地管理將持續(xù)在專業(yè)能力和服務(wù)能力上深入研究和探索，堅(jiān)守代建初心，把每一位客戶當(dāng)成唯一，量身定做、精益經(jīng)營，專注服務(wù)好每一個(gè)項(xiàng)目。