12月5日，據(jù)海南省公共資源交易平臺(tái)披露信息顯示，海南華澳畜牧業(yè)股份有限公司以1483萬(wàn)元的成交價(jià)，競(jìng)得位于澄邁縣金馬物流中橫路與物流縱七路交會(huì)西南側(cè)地段的2712-201917地塊。這是海南土拍新政出臺(tái)后，以銀行保函方式繳納土拍競(jìng)買(mǎi)保證金并摘得土地的首單交易。

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不過(guò)，從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，之前，包括合肥、武漢等地在今年都推出了類似政策，鼓勵(lì)房企積極拿地，由此活躍土地市場(chǎng)。那么，后續(xù)是否會(huì)有更多城市跟進(jìn)？在具體實(shí)操過(guò)程中，需要注意哪些事項(xiàng)，防范哪些風(fēng)險(xiǎn)？

從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，海南、合肥、武漢等地都推出了“銀行保函替代保證金”相關(guān)政策，鼓勵(lì)房企積極拿地。圖/IC photo

海南首單“保函替代保證金”摘地成功

據(jù)悉，此次銀行保函由中國(guó)銀行股份有限公司海南省分行開(kāi)具，保函針對(duì)競(jìng)買(mǎi)的出讓地塊位于澄邁縣金馬物流片區(qū)，面積約3.54公頃，土地用途為工業(yè)用地，規(guī)劃用于畜禽屠宰及肉類加工等低碳制造業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，此次交易深入落實(shí)了此前海南發(fā)布的《關(guān)于海南省土地交易市場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)保證金可使用銀行保函的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），以緩解企業(yè)資金壓力、激發(fā)土地市場(chǎng)活力。

據(jù)悉，今年9月30日，海南省自然資源和規(guī)劃廳發(fā)布《通知》，其中指出，為幫助企業(yè)降低成本、恢復(fù)發(fā)展，有效穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤(pán)，加快緩解新一輪疫情帶來(lái)的沖擊，決定在海南省土地交易市場(chǎng)增加銀行保函方式繳納土地競(jìng)買(mǎi)保證金。

根據(jù)《通知》，土地交易市場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)保證金使用的銀行保函，是由土地競(jìng)買(mǎi)人（即保函申請(qǐng)人）向銀行（即保函開(kāi)立人）申請(qǐng)開(kāi)立的一種保證函，銀行作為保證人向土地出讓人（即保函受益人）開(kāi)立的書(shū)面擔(dān)保。競(jìng)買(mǎi)人選擇使用銀行保函參與競(jìng)買(mǎi)的，在經(jīng)過(guò)保函開(kāi)立、保函遞送、保函查驗(yàn)等流程確認(rèn)后，視同該競(jìng)買(mǎi)人完成地塊競(jìng)買(mǎi)保證金交納程序。

《通知》稱，在土地交易市場(chǎng)增加銀行保函方式繳納土地出讓競(jìng)買(mǎi)保證金，可以減少企業(yè)資金占用，增加企業(yè)的資金流動(dòng)性，提高資金使用效率，激發(fā)市場(chǎng)主體活力，防范化解土地交易廉政風(fēng)險(xiǎn)，是做好自然資源要素保障、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)助企紓困、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的具體舉措。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，銀行保函此前在一些城市中對(duì)于在建項(xiàng)目監(jiān)管資金的靈活使用起到了重要作用，可以在保障資金安全的前提下，進(jìn)一步提升靈活性。此次海南又試點(diǎn)通過(guò)銀行保函來(lái)替代競(jìng)買(mǎi)保證金，起到的作用也是更靈活，減少對(duì)房企資金的占用，緩解房企在拿地層面的資金壓力，在當(dāng)下環(huán)境中尤其重要。同時(shí)，對(duì)于地方來(lái)說(shuō)，也可以通過(guò)此類優(yōu)化拿地的政策來(lái)提升房企參與度。

有助緩解企業(yè)資金壓力，盤(pán)活土地市場(chǎng)

實(shí)際上，當(dāng)前一個(gè)值得關(guān)切的問(wèn)題是市場(chǎng)信心問(wèn)題，而房企不敢輕易拿地，也是行業(yè)信心指數(shù)偏低的一大表現(xiàn)。

來(lái)自中指研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年11月，全國(guó)300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積約1.55億平方米，同比下降31.97%；成交規(guī)劃建筑面積6527.34萬(wàn)平方米，同比下降14.28%。此外，今年1-11月，全國(guó)共流拍地塊1083宗，流拍率為17.36%，較去年同期增長(zhǎng)0.78個(gè)百分點(diǎn)。

在此背景下，同策研究院資深分析師肖云祥分析指出，“銀行保函替代競(jìng)買(mǎi)保證金”政策出臺(tái)，是對(duì)企業(yè)進(jìn)入土地市場(chǎng)拿地的積極支持，對(duì)于企業(yè)緩解資金壓力、降低資金成本，以及降低土地競(jìng)買(mǎi)門(mén)檻、助力土地市場(chǎng)復(fù)蘇等都具有積極的意義。

“海南該政策首單成交土地是工業(yè)用地，具有一定的產(chǎn)業(yè)屬性，較易獲得地方政府支持，也體現(xiàn)出地方政府為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展、降低企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)壓力積極采取措施。如果此次成功交易的是一宗住宅用地，那么代表意義會(huì)更大?！毙ぴ葡槿缡欠Q。

“這一做法對(duì)于各地土地市場(chǎng)有啟發(fā)，即要充分利用保函制度降低房企購(gòu)地成本。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，此前保函制度在商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面有應(yīng)用，但是在土地方面的應(yīng)用不多，這也是各地后續(xù)激活土地市場(chǎng)方面所需要積極關(guān)注的內(nèi)容。

土地供給端讓利，后續(xù)或有更多城市跟進(jìn)

實(shí)際上，在海南采用銀行保函方式拿地以前，包括合肥、武漢等地在今年都推出了類似政策，鼓勵(lì)房企積極拿地，由此活躍土地市場(chǎng)。

以合肥為例，今年9月，合肥市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)《合肥市土地交易市場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)保證金使用銀行保函的流程（試行）》的通知，其中明確，在原有以土地競(jìng)買(mǎi)保證金繳納作為參加土地競(jìng)買(mǎi)履約保證的基礎(chǔ)上，增加銀行保函作為參加土地競(jìng)買(mǎi)的履約保證方式。

具體來(lái)看，競(jìng)買(mǎi)人需要使用保函參與競(jìng)買(mǎi)的，應(yīng)當(dāng)自土地出讓公告發(fā)布之日起向銀行申請(qǐng)開(kāi)立保函，保函有效期自開(kāi)立之日起生效，至競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)結(jié)束后不少于60天（最后一天為節(jié)假日的，順延1個(gè)工作日）。保函開(kāi)立完畢后，競(jìng)買(mǎi)人須將保函原件提交至保證金托管銀行，委托托管銀行辦理保函確認(rèn)，由托管銀行完成保函查詢驗(yàn)證工作，并在競(jìng)買(mǎi)報(bào)名時(shí)間截止前，出具《銀行保函信息確認(rèn)函》。競(jìng)買(mǎi)人須將保函原件存于委托開(kāi)具該確認(rèn)函的托管銀行，直至土地交易活動(dòng)結(jié)束。

在此背景下，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪分析指出，預(yù)計(jì)后續(xù)不排除有更多城市也會(huì)啟動(dòng)“可用銀行保函參與土地競(jìng)買(mǎi)”的政策，同時(shí)，已經(jīng)執(zhí)行的城市，也很可能加速推進(jìn)政策落地，用好用活這一政策。

實(shí)際上，從今年土地市場(chǎng)釋放的信號(hào)來(lái)看，部分集中供地的城市，正在進(jìn)一步放松政策以提振房企拿地積極性。除了“拍地可用銀行保函代替競(jìng)買(mǎi)保證金”這類舉措外，以南京第三輪出讓的46宗地塊為例，全部不設(shè)毛坯房銷(xiāo)售限價(jià)，相關(guān)部門(mén)通過(guò)供給端的不斷讓利，試圖激活土地市場(chǎng)流動(dòng)性，從而促進(jìn)土地市場(chǎng)熱度回升。

“保函替代保證金”需防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)

“地方政府雖然可以通過(guò)此舉有效激發(fā)市場(chǎng)活力，但最終企業(yè)在建設(shè)運(yùn)營(yíng)階段能否順利交付完工，也非常考驗(yàn)企業(yè)實(shí)力。因此，銀行保函雖然能一定程度降低企業(yè)拿地門(mén)檻和資金壓力，在實(shí)際使用和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中也是一把雙刃劍?！敝兄秆芯吭和恋厥聵I(yè)部負(fù)責(zé)人張凱如是說(shuō)。

在肖云祥看來(lái)，從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，對(duì)目前低能級(jí)城市的市場(chǎng)情況而言，還很難具備銀行出具保函替代現(xiàn)金繳納土地保證金的需求。

“實(shí)際上，一些企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性緊張問(wèn)題，核心還是因?yàn)橘Y產(chǎn)流動(dòng)性的壓力，導(dǎo)致資金流動(dòng)性壓力增加。因此，一方面要考慮房企的意愿問(wèn)題，另一方面，政策出發(fā)點(diǎn)是積極的，但在風(fēng)險(xiǎn)把控上需更為謹(jǐn)慎，要結(jié)合企業(yè)基本面，審時(shí)度勢(shì)進(jìn)行考量?？傮w來(lái)看，此類政策是否能被更多企業(yè)用上，核心問(wèn)題要看銷(xiāo)售端是否有明顯的改善。”肖云祥表示。

此外，張波建議，后續(xù)針對(duì)土地出讓金的繳納層面，可以出臺(tái)進(jìn)一步的優(yōu)化政策，減少土地資金對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的壓力，恢復(fù)土地市場(chǎng)的熱度，這一點(diǎn)在土地降溫明顯的城市尤其值得推廣。

對(duì)于房企而言，嚴(yán)躍進(jìn)建議，要密切關(guān)注此類金融創(chuàng)新內(nèi)容，當(dāng)前土地交易市場(chǎng)雖然冷清，但優(yōu)質(zhì)地塊相對(duì)較多，房企要充分利用此類金融工具，降低投資拿地成本，更好地做好明年土地儲(chǔ)備工作。