年內(nèi)四次松綁樓市后，銷售端仍不及預(yù)期，東莞再次出手助力房企沖業(yè)績。

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11月9日，東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化新建商品住房銷售價格申報管理的通知（東建房〔2022〕22號）》（下稱“《銷售價格申報通知》”）。

值得注意的是，《銷售價格申報通知》內(nèi)容提到，開發(fā)企業(yè)網(wǎng)簽銷售價格不得高于房屋申報價格，且比申報價格下浮不超過15%。值得注意的是，此前這一下浮幅度還僅為10%，也就是說，此次政策之后，東莞新房銷售的折扣可以低至85折。

另外，已辦理預(yù)（現(xiàn)）售但未售出的新建商品住房需調(diào)整銷售價格的，自取得預(yù)售許可證（或現(xiàn)售備案證書）之日起滿360天方可上浮調(diào)整，上浮幅度不超過5%（含），滿180天方可下浮調(diào)整，下浮幅度不限。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)表示，相比此前規(guī)定的新盤只能下浮10%，東莞此次新盤銷售價格下浮幅度增加了5%，同時，取得預(yù)售許可證滿180天新盤價格下浮幅度不限，這主要與當(dāng)前東莞房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷有關(guān)。年底開發(fā)商為沖業(yè)績促回款，將會采取一定的降價銷售策略，而此次限價政策的調(diào)整也給了開發(fā)商較大的自主定價權(quán)。

今年以來，東莞已四次發(fā)布房地產(chǎn)松綁政策。4月，東莞恢復(fù)個稅購房政策，既認(rèn)社保、也認(rèn)個稅，另外，將“逐月連續(xù)繳納”調(diào)整為“累計繳納”；5月，東莞將增值稅免征年限由5年改為2年，將限售政策由3年調(diào)整為2年，二孩或三孩的居民家庭，允許多購買一套商品住房；7月，東莞放開了外圍非限購區(qū)域的購房資格驗證；8月底，東莞將居民家庭購買第二套的首付降至3成或4成。

7月份的政策力度尤其較大，短期內(nèi)也帶動了市場成交的回升。合富研究院數(shù)據(jù)顯示，東莞7、8、9月的新房成交套數(shù)均超過3000套。

然而，市場信心不足，疊加十月中下旬東莞疫情多段散發(fā)，房企正常供貨節(jié)奏被打亂，10月，東莞樓市需求進(jìn)一步走弱，新房成交2885套，環(huán)比減少22%，同比減少4成。截至10月底，東莞新房庫存在連續(xù)4個月下降后小幅回升至9.8個月。

合富研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前十個月，東莞新房網(wǎng)簽面積僅287萬平，僅略高于2008年同期，前十個月東莞新房成交量處于歷史低位。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在深圳樓市繼續(xù)低迷背景下，東莞樓市來自深圳的購買力下降，與此同時，以外來人口為主的東莞本地，實際購買力較弱，難以消化過去幾年抬起來的高地價、高房價，因此，東莞不得不將新房預(yù)售審批后的價格，在銷售時可以下浮的幅度從10%調(diào)至15%。

李宇嘉表示，從市場實際調(diào)研來看，房價下浮幅度擴(kuò)大，確實能帶動購買力提升，當(dāng)房價打8折、7折后，市場購買力確實有所回升。

值得注意的是，東莞新房降價并不是無序降價，而是在取得預(yù)售證滿180天后才能降價，較原本的90天間隔更長。李宇嘉表示，拉長下調(diào)時間間隔，一方面是為了避免給市場傳達(dá)不斷下降的預(yù)期，穩(wěn)定價格預(yù)期；同時也變相鼓勵開發(fā)商有節(jié)奏地降價，實現(xiàn)有效需求釋放，實現(xiàn)在價格上的供需匹配。