“樓越建越高，房子卻越來(lái)越小?！睂?duì)于購(gòu)房者而言，公攤面積是一個(gè)繞不開(kāi)的話題，而關(guān)于是否取消公攤面積的爭(zhēng)論也由來(lái)已久。

8月24日，在對(duì)《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》的答復(fù)中，內(nèi)蒙古住建廳稱，將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。

這是目前全國(guó)首個(gè)官方層面對(duì)于取消公攤面積做出的回應(yīng)。

【資料圖】

此次內(nèi)蒙古住建廳對(duì)于公攤面積取消的回應(yīng)，源于內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)委員王鳳華的提案。該提案指出，在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，對(duì)防止出現(xiàn)公攤面積無(wú)序增加，減少購(gòu)房過(guò)程中的矛盾糾紛，對(duì)維護(hù)老百姓切身利益具有積極的作用。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中國(guó)新聞周刊表示，此舉勢(shì)必使得過(guò)去更多停留在民間層面的問(wèn)題更受政府關(guān)注，對(duì)于保障購(gòu)房者權(quán)益等具有積極的作用。

公攤亂象

據(jù)悉，王鳳華委員在提案中提出，目前，全國(guó)在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積確定具有很強(qiáng)的專業(yè)性，廣大購(gòu)房者對(duì)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀地了解實(shí)際套內(nèi)面積，且公攤面積因項(xiàng)目不同存在差異，造成消費(fèi)者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。

內(nèi)蒙古住建廳指出，提案中提出的在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，對(duì)防止出現(xiàn)公攤面積無(wú)序增加，減少購(gòu)房過(guò)程中的矛盾糾紛，維護(hù)老百姓切身利益具有積極的作用。

香港被認(rèn)為是公攤面積的發(fā)源地，中國(guó)內(nèi)地的期房預(yù)售、賣公攤面積等模式，都是上世紀(jì)90年代借鑒自香港。

1995年實(shí)施的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，就對(duì)公攤面積有相應(yīng)的規(guī)定。

2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，也明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。

具體來(lái)說(shuō)，房屋公攤面積是指分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

公攤面積通常包括：大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房等。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴中國(guó)新聞周刊，一般小高層住宅的得房率為80%-85%，而高層的得房率相對(duì)較低，一般只有75%-80%，“實(shí)際上可能會(huì)更低”。

因此，得房率經(jīng)常會(huì)被作為買房選擇的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。

近期，一則關(guān)于青島某居民購(gòu)買110平方米房子，到手僅61平方米的新聞沖上了熱搜。

據(jù)報(bào)道，2018年4月，李某全款購(gòu)入青島市某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅。銷售承諾公攤面積為31%，然而實(shí)際收房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)公攤面積占比為46%，套內(nèi)僅有61平方米左右，3間臥室沒(méi)有一間超過(guò)9平方米，主臥甚至無(wú)法放下雙人床。

這意味著，李某花費(fèi)上百萬(wàn)購(gòu)買的房子，實(shí)際到手面積只有一半。

李某后續(xù)向售房方詢問(wèn)得知，差值主要體現(xiàn)在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計(jì)入套內(nèi)建筑面積。

“將近1米的外墻，有一半的面積算作業(yè)主的套內(nèi)建筑面積。但是開(kāi)發(fā)商銷售時(shí)沒(méi)有說(shuō)明，而且在銷售時(shí)有意混淆‘公攤’‘公攤系數(shù)’‘公攤率’‘套內(nèi)建筑面積’等概念，各種專業(yè)術(shù)語(yǔ)堆砌起來(lái)，直接就被繞暈了，根本沒(méi)想到實(shí)際到手的套內(nèi)面積這么小。”他說(shuō)。

在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”中，有諸多關(guān)于公攤面積的投訴與建議，有的投訴開(kāi)發(fā)商將公攤面積計(jì)入精裝修面積，有的反映物業(yè)將公攤面積擅自挪作商用或公攤面積再收服務(wù)費(fèi)，種種問(wèn)題亟待解決。

存廢之爭(zhēng)

值得注意的是，2013年之后，香港就取消了公攤面積，改為“建筑面積”與“實(shí)用面積”。

近年來(lái)，中國(guó)內(nèi)地民間關(guān)于取消公攤面積的呼聲也不斷出現(xiàn)。

有輿論認(rèn)為，公攤面積背后利益空間巨大，易滋生諸多弊病——公攤被挪作商用，本應(yīng)屬于業(yè)主的收益不知去向；公攤面積對(duì)應(yīng)的裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等易被重復(fù)征收。因此，為減少相關(guān)社會(huì)矛盾發(fā)生，當(dāng)前亟須提高房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度，將取消公攤面積納入規(guī)劃中，長(zhǎng)遠(yuǎn)籌謀、穩(wěn)步推進(jìn)。

今年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員洪洋曾建議國(guó)家取消公攤面積。他說(shuō)，在商品房銷售中附加公攤面積是全國(guó)普遍現(xiàn)象，最可怕的是公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束?！肮珨偰男┟娣e，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開(kāi)發(fā)商‘信口開(kāi)河’，業(yè)主毫無(wú)申辯權(quán)力?！?/p>

洪洋認(rèn)為，當(dāng)下公攤面積劃分沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e，哪些區(qū)域不是，有沒(méi)有重復(fù)收費(fèi)等也只能由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。

“公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出?！彼f(shuō)。

不過(guò)，也有不少購(gòu)房者擔(dān)憂，取消公攤面積后，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必提高套內(nèi)單價(jià)，房屋總價(jià)可能相差無(wú)幾，只是換湯不換藥，故而沒(méi)有調(diào)整的必要。

如北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池就曾表示，公攤面積是否計(jì)入住房面積無(wú)關(guān)緊要，并不影響整套住房的總價(jià)，開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)橛?jì)量單位不同而少收取費(fèi)用。

“取消公攤面積，這些公攤面積的收費(fèi)就得通過(guò)漲房?jī)r(jià)、漲物業(yè)費(fèi)和暖氣費(fèi)等收取?！彼f(shuō)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，公攤面積的問(wèn)題涉及到購(gòu)房者的購(gòu)房成本和物業(yè)費(fèi)成本，同時(shí)也和一些房企變相借公攤來(lái)降低建造成本等有關(guān)聯(lián)，處理好公攤面積的問(wèn)題，對(duì)于規(guī)范房企項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和降低購(gòu)房者購(gòu)房等成本，具有積極的作用。

如何識(shí)別？

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向中國(guó)新聞周刊表示，對(duì)于商品房而言，有公攤面積是正?，F(xiàn)象，畢竟需要有建筑空間為全體業(yè)主所共用。而這部分的產(chǎn)權(quán)、相應(yīng)的使用、收益也都應(yīng)該歸全體業(yè)主共有。

他說(shuō)，之所以出現(xiàn)“人人喊打”的局面，不在于公攤的客觀存在，而在于不少的開(kāi)發(fā)商利用公攤面積大做文章，從中謀取利益。

“比如開(kāi)發(fā)商利用公攤面積虛假宣傳、欺詐銷售；比如開(kāi)發(fā)商打著‘贈(zèng)送面積’的旗號(hào)實(shí)際上在對(duì)公攤面積二次銷售……甚至還有不少的物業(yè)公司也早已盯上了這塊‘肥肉’，要么和開(kāi)發(fā)商一丘之貉，要么私下利用公攤面積謀取私利。”他表示。

對(duì)于購(gòu)房者而言，如何在購(gòu)房時(shí)識(shí)別公攤面積？

王玉臣介紹，開(kāi)發(fā)商在售樓處必須公開(kāi)房屋面積預(yù)測(cè)報(bào)告，可以從這個(gè)報(bào)告中查出所購(gòu)房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，“拿建筑面積減去套內(nèi)的建筑面積再除以建筑面積，就可以算出公攤比例?！?/p>

他說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商在之前銷售的存在虛假宣傳，欺詐銷售的問(wèn)題，可以視情況提起相關(guān)的違法查處，必要的時(shí)候還可以提起相關(guān)的訴訟來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

不過(guò)，隨著購(gòu)房者群體自我保護(hù)意識(shí)的加強(qiáng)和房地產(chǎn)法律知識(shí)的普及，購(gòu)房者不再接受“糊涂賬”，開(kāi)始為公攤面積“謹(jǐn)慎買單”。

在北京從事房屋中介工作的王源發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)越來(lái)越多的購(gòu)房者將公攤面積的數(shù)值和占比率納入購(gòu)房考量中，“即便房子再好，公攤面積一旦過(guò)高，客戶基本上不再考慮”。

他還提到，一些客戶在后期收房時(shí)候，會(huì)找專業(yè)的驗(yàn)房公司，評(píng)估公攤面積和合同上是否有出入。

而對(duì)于一些期房銷售，為了緩解購(gòu)房者對(duì)公攤面積的焦慮，一些開(kāi)發(fā)商也會(huì)采取一些策略進(jìn)行促銷，如一些樓盤會(huì)贈(zèng)送飄窗面積，或陽(yáng)臺(tái)面積，并承諾該面積不會(huì)計(jì)算在房本中，以此無(wú)形提高購(gòu)房者的得房率。

此外，也有人擔(dān)憂假若真的取消公攤面積，對(duì)于已購(gòu)房群體而言是否公平？

王玉臣認(rèn)為，對(duì)于已經(jīng)購(gòu)房的群體而言，可能會(huì)有一定影響，“比如所購(gòu)房屋再次售出時(shí)，就不能再按照之前的建筑面積單價(jià)計(jì)算”。同時(shí)，因?yàn)榉ú凰菁凹韧绻磥?lái)真的取消，也不能因此回頭追究以前開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。

（原題：《全國(guó)首例！內(nèi)蒙古擬將取消“公攤面積”上報(bào)住建部》）