最新數(shù)據(jù)顯示，日本以公寓為代表的住宅價(jià)格連創(chuàng)新高，多數(shù)地區(qū)公寓價(jià)格上漲。3月單月，東京23區(qū)新建公寓價(jià)格同比飆升2.7倍。

分析認(rèn)為，日元?dú)v史性貶值下海外資金涌入，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲起到重要推動(dòng)作用。但考慮到投資者對(duì)全球經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂，以及日本央行貨幣政策調(diào)整預(yù)期，年內(nèi)漲勢(shì)或?qū)⒁婍敗４送?，人口?fù)增長(zhǎng)背景下的城市競(jìng)爭(zhēng)升溫正在日本各地掀起高層建筑開發(fā)熱潮。

日本公寓價(jià)格持續(xù)上漲，屢創(chuàng)新高

(資料圖)

日本國(guó)土交通省4月底公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)顯示，2023年1月，經(jīng)季節(jié)調(diào)整的日本住宅（包含住宅用地、戶建住宅和公寓住宅）價(jià)格綜合指數(shù)和公寓住宅價(jià)格指數(shù)再創(chuàng)新高，環(huán)比分別上升0.1%和0.8%，至134.3、189.4（2010年平均=100）。其中，公寓住宅價(jià)格指數(shù)連續(xù)第5個(gè)月上漲。

近十年，日本公寓價(jià)格呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢(shì)，且2020年下半年以來增速加快。與2013年1月相比，2023年1月公寓住宅價(jià)格指數(shù)已上漲86.9%；而與2020年7月比，則上漲了38.8%。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大，但店鋪和辦公室價(jià)格總體震蕩上行。

分區(qū)域看，日本多數(shù)地區(qū)2023年1月公寓住宅價(jià)格有所上漲。其中東京都的公寓住宅價(jià)格指數(shù)上升到187.5，環(huán)比上升2%。

根據(jù)日本地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所4月18日公布的2022年度（當(dāng)年4月到次年3月）數(shù)據(jù)，東京23區(qū)新建公寓住宅套均價(jià)格比2021年度上升了17.2%，達(dá)到9899萬日元，創(chuàng)下1990年度以來的新高。價(jià)格走高的同時(shí)在售數(shù)量卻在減少。2022年度東京23區(qū)在售公寓住宅數(shù)量同比下降18.8%，至16692套。

東京市中心的高價(jià)值房產(chǎn)供應(yīng)仍在繼續(xù)。日本地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所統(tǒng)計(jì)，3月單月東京23區(qū)新建公寓價(jià)格同比飆升2.7倍，套均達(dá)到2.175億日元，首次超過了2億日元大關(guān)。

海外投資推動(dòng)價(jià)格上漲，但漲勢(shì)或?qū)⒁婍?/strong>

市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，日本房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素，除了土地、建材等成本上升、低利率刺激購(gòu)房需求外，日元?dú)v史性貶值下的海外資金涌入也起到重要推動(dòng)作用。

根據(jù)主要房地產(chǎn)服務(wù)提供商世邦魏理仕（CBRE）的數(shù)據(jù)，2022年外國(guó)投資者在日本房地產(chǎn)投資約1.35萬億日元，比前一年增長(zhǎng)12%。

但分析人士預(yù)計(jì)，本輪的上升趨勢(shì)或?qū)⒁婍?。一是，?duì)美國(guó)地方銀行關(guān)閉等金融風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂加劇，投資者投資心理趨于謹(jǐn)慎；二是日本央行有意向采取措施逐步退出寬松貨幣政策，未來利率可能上升。

三菱UFJ信托銀行公司2023年1月的一項(xiàng)調(diào)查顯示，回答投資日本房地產(chǎn)的意愿為 “強(qiáng)烈／略強(qiáng)”的外國(guó)投資者的比例比一年前下降了33個(gè)百分點(diǎn)，為48%，這是自2013年以來首次低于50%。

日經(jīng)研究所的一項(xiàng)調(diào)查也得出了類似結(jié)論。82%的受訪業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，東京的房地產(chǎn)價(jià)格將在2023年達(dá)到峰值。而如果推高地價(jià)的外國(guó)資金流入放緩，地價(jià)進(jìn)一步上漲的可能性不大。

城市競(jìng)爭(zhēng)升溫掀起高層建筑開發(fā)熱潮

近年來，日本各地相繼放松或醞釀放松建筑物高度和容積率限制，塔式公寓等高層建筑開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

上世紀(jì)90年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，為應(yīng)對(duì)土地價(jià)格的持續(xù)下降，日本政府決定通過增加?xùn)|京、大阪和其他城市的建筑高度來重新開發(fā)土地，這一做法逐漸擴(kuò)展到日本各地。近些年，隨著日本進(jìn)入人口負(fù)增長(zhǎng)階段，城市之間的生存競(jìng)爭(zhēng)逐步升溫，為了吸引企業(yè)和增加人口，越來越多地區(qū)加入開發(fā)高層建筑推動(dòng)城市再開發(fā)的行列。

高達(dá)111米的福岡大名花園城今年1月在一所小學(xué)的舊址上開業(yè)。由于該地區(qū)靠近機(jī)場(chǎng)，《民用航空法》規(guī)定的建筑物高度為70米左右，經(jīng)特別批準(zhǔn)才使開發(fā)100米以上的建筑物成為可能。在建設(shè)公共廣場(chǎng)等前提下，原本約為450%的容積率被提高到最高800%。

福岡亞洲城市研究所預(yù)測(cè)再開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效果為每年8500億日元左右。該所研究員對(duì)媒體表示，實(shí)際建設(shè)數(shù)量超出預(yù)想，“在城市間競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，迅速放寬限制成為優(yōu)勢(shì)?！?023年，福岡市商業(yè)地公示地價(jià)增幅在日本全國(guó)各縣首府所在地中居首位。

京都、仙臺(tái)、新瀉等地也在逐步放松或計(jì)劃放松相關(guān)管制，為開發(fā)多功能寫字樓和商業(yè)中心創(chuàng)造條件，積極推進(jìn)城市再開發(fā)。

在日本，高度限制和容積率法規(guī)是由每個(gè)市鎮(zhèn)制定的。市政府可以通過城市規(guī)劃委員會(huì)決議廢除或放松這些限制。

根據(jù)土地、基礎(chǔ)設(shè)施、交通和旅游部的數(shù)據(jù)，2011-2022年，每個(gè)城市10層及以上建筑（相當(dāng)于約30米）的累計(jì)樓面面積穩(wěn)步上升。福岡市的該項(xiàng)數(shù)據(jù)已增加到627萬平方米，大約相當(dāng)于12個(gè)東京迪斯尼樂園。

也有地方政府認(rèn)為，放松建筑物高度、容積率等限制可能導(dǎo)致過度開發(fā)，從而影響公共設(shè)施、交通和其他城市基礎(chǔ)設(shè)施的功能，該措施需平衡好政府、企業(yè)和居民的利益。