轉(zhuǎn)眼間，首批公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs”）的上市迎來一周年節(jié)點。項目上市以來平均累計上漲22.18%，上交所首批5只公募REITs共計8次分紅、分配總金額達9.52億元……一組組數(shù)據(jù)，都是REITs試點上線一年以來交出的亮眼成績單。

(資料圖片僅供參考)

回溯近一年的市場表現(xiàn)，政策部署是否日臻完善？未來市場的可拓展空間仍否充足？

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，大部分業(yè)內(nèi)人士均給出了肯定的答案。

整體表現(xiàn)平穩(wěn)

如何形容一年來的資產(chǎn)運營表現(xiàn)？

“穩(wěn)健”——是大部分原始權(quán)益人給記者的回答。

尤以中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“普洛斯REIT”）為例，截至2022年3月31日，該產(chǎn)品項下所有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運營穩(wěn)定，出租率始終保持在96%以上，且到期客戶普遍續(xù)租。

“再就收益角度來看，2021年末的有效租金單價為42.92元/平方米/月，較上年末的增幅達7.19%；同時，一季度租金及物業(yè)管理費收入為9041萬元，環(huán)比增長2.73%。”普洛斯中國高級副總裁、資本運營團隊負(fù)責(zé)人楊敏接受記者專訪時坦言，“普洛斯REIT的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)一直保持高效穩(wěn)定的運營，有力地承載和支持了所在地區(qū)的民生和經(jīng)濟發(fā)展，是高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化園區(qū)的行業(yè)標(biāo)桿?！?/p>

“自去年上市以來，華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金運營平穩(wěn)，出租率和租金水平都上升至高位，租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。”張江高科黨委委員、副總經(jīng)理趙海生亦告訴記者，“從已經(jīng)披露的年報、季報可以看到，截至 2022 年 3 月末，底層項目張江光大園的出租率為100%，平均合同租金為5.38元/平/天。租賃業(yè)態(tài)分布主要為在線新經(jīng)濟、集成電路、金融科技等，租戶基本保持穩(wěn)定。”

無疑，經(jīng)過一年的實踐，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs交出了一份讓人滿意的“成績單”。

公開數(shù)據(jù)顯示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行上市以來，引起了廣大投資者的重視和積極參與，發(fā)揮了價格發(fā)現(xiàn)功能。截至2022年6月17日，基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目共上市12單，市值521億元，平均漲幅約22.18%；單項目日均成交金額約2400萬元，平均流通換手率約1.98%，整體高于境外成熟市場。

政策日臻完善

讓人欣喜的是，伴隨首批基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs的平穩(wěn)上市與有序運行，當(dāng)前不論是原始權(quán)益人、還是投資者，抑或是地方政府，所有市場參與方對REITs盤活資產(chǎn)的意義都有了更深一層的認(rèn)識和理解。

記者更注意到，與深入了解相攜而來的，是相關(guān)政策的日臻完善與不斷加強，目前各方對REITs在貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局中的重要作用逐漸形成共識。

于國家層面，《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，將試點區(qū)域放開至全國范圍，促進了項目資產(chǎn)的擴容；銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于保險資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項的通知》，提高了REITs二級市場的流動性；財政部出臺了《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》，明確了稅收優(yōu)惠政策……

再就地方層面來看，北京、上海、廣州、深圳等陸續(xù)出臺了支持REITs發(fā)展的專項鼓勵政策，包括專項獎勵基金、費用補貼等，突出了對REITs發(fā)展全生命周期的政策支持，促進REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利環(huán)境正逐步形成，這也是實踐出真知的生動體現(xiàn)。

不僅如此，長三角基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的成立也斬獲了業(yè)界的高度關(guān)注。

趙海生直言，長三角基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的成立為各類市場參與主體搭建了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的專業(yè)交流、研討平臺，能加強不同類型基礎(chǔ)設(shè)施REITs的行業(yè)交流和探索，通過各主體在發(fā)行過程中的經(jīng)驗和問題分享，從實操上實質(zhì)性助力長三角一體化建設(shè)和REITs市場發(fā)展。

擴募勢在必行

記者觀察到，繼首批REITs項目平穩(wěn)上市運行后，上交所亦推動了包括建信中關(guān)村REIT、華夏中國交建REIT的順利上市，但無可否認(rèn)，較之于國內(nèi)龐大的基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模，已上市的項目體量依舊顯得杯水車薪。

“資產(chǎn)權(quán)屬復(fù)雜、審批程序繁瑣都是拖累項目上市速度的重要因素?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，“對于當(dāng)前國內(nèi)的REITs市場而言，在制度優(yōu)化和審批效率的提高上，還有很大的文章要做。在項目方向正確（國家重點支持行業(yè)）和微觀信息披露真實、準(zhǔn)確、及時的大前提下，我們應(yīng)該打造一個市場效率和風(fēng)險容忍相適應(yīng)的發(fā)行環(huán)境，這樣才能更好地助力整個經(jīng)濟實現(xiàn)良性循環(huán)，并加速脈動。”

好在，推出更多示范性項目，更好地服務(wù)實體經(jīng)濟和國家戰(zhàn)略已成為交易所下階段的重點工作之一。

上交所的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，后續(xù)將積極推動REITs于能源建設(shè)、生態(tài)環(huán)保、市政建設(shè)、保障性租賃住房、新型基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)領(lǐng)域的全面鋪開。

“目前，已有一些儲備項目在推進中，且不少項目在其資產(chǎn)領(lǐng)域里有一定的標(biāo)志性意義，如果能夠通過REITs的方式來盤活存量，那么必然能形成良好的正面示范效應(yīng)?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人告訴記者，“事實上，全國各地——不光包括發(fā)達區(qū)域，其他區(qū)域中的很多企業(yè)都開始招標(biāo)參與REITs試點。根據(jù)我們的排摸，在地方政府的指導(dǎo)下，全國大部分省份都在籌劃REITs項目的申報，儲備項目已接近200單，參與度與之前不可同日而語，這也是試點開啟一年內(nèi)市場端發(fā)生的巨大變化?！?/p>

另外，對于已上市的REITs產(chǎn)品來說，擴募亦為大勢所趨。

“擴募規(guī)則的落地為REITs業(yè)務(wù)實現(xiàn)延伸和閉環(huán)提供了制度支撐，擴募也讓中國的REITs市場有了持續(xù)的生命力?！壁w海生說。

值得一提的是，上交所官網(wǎng)顯示，國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金已獲通過，這也意味著又一單公募REITs要來了。

該基金的發(fā)起人為中鐵建重慶投資集團有限公司和重慶高速公路股份有限公司，管理人為國金基金管理有限公司。2021年4月23日獲得受理，6月6日正式通過。