中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇顯然離不開(kāi)樓市的貢獻(xiàn)。在去年眾多樓市利好政策中，“帶押過(guò)戶(hù)”政策無(wú)疑是各方關(guān)注的焦點(diǎn)，其盤(pán)活二手房市場(chǎng)、降低銀行違約風(fēng)險(xiǎn)的積極作用更是有目共睹。

什么是“帶押過(guò)戶(hù)”?

所謂“帶押過(guò)戶(hù)”，是指對(duì)存在抵押的不動(dòng)產(chǎn)需要上市交易的，賣(mài)方可不需要先歸還原有房貸就可以完成過(guò)戶(hù)登記，買(mǎi)方可帶抵押過(guò)戶(hù)獲取金融貸款。

傳統(tǒng)的二手房交易過(guò)程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，手續(xù)相當(dāng)煩瑣。需要賣(mài)方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”，通過(guò)“贖契”解除原有抵押，才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，進(jìn)而買(mǎi)方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。

據(jù)了解，“帶押過(guò)戶(hù)”于法有據(jù)。民法典第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

“帶押過(guò)戶(hù)”怎么操作?

按照目前各地的實(shí)踐來(lái)看，大致分為三步。

第一步，銀行先行為買(mǎi)家放款，款項(xiàng)由公證處提存。擔(dān)保公司為買(mǎi)家向銀行出具保函，放款銀行在收到保函后為買(mǎi)家發(fā)放按揭貸款。

第二步，買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)移登記，放款銀行為買(mǎi)家辦理抵押。

第三步，公證處向賣(mài)家歸還貸款用于解除抵押。

本質(zhì)作用與意義

用經(jīng)營(yíng)慘淡來(lái)形容去年的二手房交易市場(chǎng)絲毫不為過(guò)，就連一向交易火熱的深圳樓市，其二手房市場(chǎng)交易量去年也出現(xiàn)同比46.68%的下滑。推行帶押過(guò)戶(hù)，盤(pán)活二手房交易市場(chǎng)可謂勢(shì)在必行。

從本質(zhì)上說(shuō)，帶押過(guò)戶(hù)帶來(lái)的最直接影響就是二手房掛牌量的激增。價(jià)格暫且不論，對(duì)于剛需和改善型群體來(lái)說(shuō)，選擇越多，成交的可能性就會(huì)越大。

再者，帶押過(guò)戶(hù)帶給交易雙方最大的好處就是降低了交易的成本和風(fēng)險(xiǎn)。以往抵押房產(chǎn)想要出售過(guò)戶(hù)，需提前還清抵押貸款，然后再辦理過(guò)戶(hù)和新的抵押登記。整個(gè)過(guò)程周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、交易成本多，不利于激發(fā)買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)欲望。

帶押過(guò)戶(hù)出臺(tái)后，抵押房產(chǎn)交易更加便利，不但省錢(qián)省力省時(shí)，還可以規(guī)避交易過(guò)程中的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，有效縮短成交周期。

從宏觀角度看，帶押過(guò)戶(hù)政策的最大意義在于釋放樓市的流動(dòng)性，同時(shí)降低銀行的違約風(fēng)險(xiǎn)，從而逐步恢復(fù)市場(chǎng)信心和預(yù)期。在微觀層面，帶押過(guò)戶(hù)是在給剛需和改善型群體釋放積極的刺激信號(hào)。這個(gè)階段也是家庭重要資產(chǎn)重構(gòu)的關(guān)鍵期，帶押過(guò)戶(hù)省的可不止是交易成本，更是樓市參與者和觀望者的疑慮。

新一輪博弈

帶押過(guò)戶(hù)給樓市帶來(lái)的積極作用毋庸置疑，不過(guò)從全局來(lái)看，其帶來(lái)的突破仍然有限。畢竟國(guó)內(nèi)樓市的僵局并非一日之寒，想要進(jìn)一步降低交易風(fēng)險(xiǎn)，恢復(fù)市場(chǎng)信心，還有很長(zhǎng)的路要走。各地推行帶押過(guò)戶(hù)，把抵押房產(chǎn)帶入交易市場(chǎng)，可以說(shuō)是開(kāi)啟了新一輪的樓市博弈，不過(guò)整體來(lái)說(shuō)帶押過(guò)戶(hù)政策也只能算是權(quán)宜之計(jì)。

在新一輪的博弈中，各方關(guān)注的焦點(diǎn)一定會(huì)轉(zhuǎn)向房產(chǎn)的價(jià)格，畢竟刺激樓市發(fā)展的政策工具幾乎都被用完，最后拼的就是房產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。想要套現(xiàn)的賣(mài)家此時(shí)放血讓利或許還有機(jī)會(huì)，而不太著急購(gòu)房的買(mǎi)家則可以繼續(xù)觀望一段時(shí)間。不過(guò)千萬(wàn)不要幻想國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)整體斷崖式下跌，最多只能撿撿漏。

在帶押過(guò)戶(hù)的紅利期逐漸消退后，2023年樓市調(diào)整政策中最值得期待的當(dāng)屬利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。從央行、銀保監(jiān)會(huì)年初發(fā)布的通知來(lái)看，國(guó)家支持地方靈活調(diào)整首套住房貸款利率，因城施策、破除交易障礙的決心十分堅(jiān)定。不管下一步會(huì)有何種激勵(lì)政策出臺(tái)，國(guó)內(nèi)樓市都會(huì)向趨穩(wěn)的方向發(fā)展，不要指望國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)的情況。

“帶押過(guò)戶(hù)”模式向國(guó)內(nèi)樓市傳遞的信號(hào)是房產(chǎn)的流動(dòng)性將會(huì)得到進(jìn)一步增強(qiáng)，銀行的違約風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐步下降。盤(pán)活二手房交易市場(chǎng)、降低抵押房產(chǎn)交易成本、擴(kuò)大剛需及改善型群體的選擇面都是“帶押過(guò)戶(hù)”政策帶來(lái)的積極影響。

不過(guò)該政策存在一定的紅利期，無(wú)法根本扭轉(zhuǎn)國(guó)內(nèi)樓市的市場(chǎng)信心和預(yù)期。下一步，各地如何實(shí)施首套住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整政策將成為各方關(guān)注的新焦點(diǎn)，其實(shí)際作用并不亞于直接降低房?jī)r(jià)。