觀點(diǎn)網(wǎng)6月30日下午，萬科2022年度股東大會(huì)在大梅沙如期舉行，并進(jìn)行新一屆董事會(huì)換屆。

從結(jié)果來看，企業(yè)權(quán)力結(jié)構(gòu)得到平穩(wěn)延續(xù)，郁亮等董事候選人高票當(dāng)選，新一屆董事名單中，萬科方面與大股東深鐵各據(jù)三席，與上屆保持一致。

然而在平穩(wěn)之下，新的三年與舊的三年已是不同光景。

【資料圖】

本次履新獨(dú)董中，除了財(cái)會(huì)背景的廖子彬外，還有計(jì)算機(jī)視覺和圖形學(xué)研究的世界級專家、微軟原全球執(zhí)行副總裁沈向洋，以及多元化房地產(chǎn)集團(tuán)凱德的前總裁和首席執(zhí)行官林明彥，似乎意味著萬科將進(jìn)一步向經(jīng)營性業(yè)務(wù)傾斜。

股東大會(huì)問答環(huán)節(jié)分為兩輪，第一輪針對議案內(nèi)容，第二輪自由提問，由中場休息和投票時(shí)間隔開。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體獲悉，第一輪開場的第一個(gè)問題就拋向“候選人”郁亮。

投資者提問稱，過去三年任期應(yīng)該是郁亮百感交集的三年，詢問其會(huì)給自己過去三年任期的表現(xiàn)打多少分，以及他對個(gè)人、萬科及行業(yè)未來的展望。

現(xiàn)場有另一位投資者當(dāng)即出言打斷，稱這一提問內(nèi)容與議案無關(guān)，應(yīng)該留到第二輪問答。

面對突如其來的小插曲，郁亮笑道，既然與任期相關(guān)，還是應(yīng)該答復(fù)。

他認(rèn)為，過去3年正好是房地產(chǎn)行業(yè)新舊模式轉(zhuǎn)換階段，也是適應(yīng)新舊模式轉(zhuǎn)換承上啟下的階段。

在舊的模式底下，房企基本靠關(guān)鍵兩招，“一個(gè)是靠拿地，一個(gè)靠融資。如果新的發(fā)展模式下，我們是靠這兩招，很有可能會(huì)出現(xiàn)你買越多地，可能買回來越多的錯(cuò)誤，融資融回來越多，可能越不安全?！?/p>

郁亮指出，萬科對此會(huì)持續(xù)做三件事，一是提高基本盤開發(fā)物業(yè)管理水平；其二，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)完成從0到1，從1到10的過程，現(xiàn)在的問題是如何能夠提升競爭力和回報(bào)；第三是保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，以及行業(yè)領(lǐng)先的信用評級。

至于打分難題，則被郁亮化解為拉票環(huán)節(jié)：“在座各位是最好的給我打分的人，你們今天的投票，就是決定給我多少分?jǐn)?shù)。”

在所有投資者中，“打分”權(quán)重最大的當(dāng)屬大股東深鐵。

而坐在郁亮身旁的深鐵董事長辛杰，對萬科團(tuán)隊(duì)過去三年表現(xiàn)給予高度肯定。

他表示，作為大股東，投資萬科是正確的選擇，對萬科的認(rèn)同和支持不會(huì)因市場一時(shí)的波動(dòng)而變化。

“三年前，深鐵對萬科是全面、全方位的支持，所以這點(diǎn)我們始終堅(jiān)定不移，看好萬科的長期發(fā)展前景?！?/p>

此外，中證中小投資者服務(wù)中心也在現(xiàn)場問及萬科對房地產(chǎn)市場的看法。

郁亮回應(yīng)稱，目前市場短期確實(shí)有壓力，但新增城市人口、改善型住房、度假旅游等長期的需求基礎(chǔ)還在。

“從購買力來看，今年以來，我們在大量的提前還款基礎(chǔ)上，到5月底的時(shí)候，居民的存款增加到了130萬億的規(guī)模。當(dāng)然觀察另外一個(gè)指標(biāo)，叫利息保障倍數(shù)，居民部門用他們可支配收入扣掉整個(gè)消費(fèi)之后剩余部分能覆蓋多少利息，來衡量購買力的，衡量市場安全程度的，從購買力來看需求還是在的。”郁亮分析道。

三個(gè)月前的年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，郁亮曾表示，房地產(chǎn)當(dāng)前既沒有狂飆，也沒有倒春寒，現(xiàn)在他的判斷基本維持不變，“但實(shí)際情況比當(dāng)時(shí)預(yù)期要差一些，從目前看短期信心還需要進(jìn)一步重建。”

反映到拿地力度上，今年前5月萬科拿地金額是有453.8億元，拿地強(qiáng)度達(dá)到了27%，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)高于去年同期。

對此，萬科執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營官劉肖表示，從拿地策略上來說，今年萬科內(nèi)部強(qiáng)調(diào)兩個(gè)詞，一個(gè)叫特別好的項(xiàng)目，一個(gè)叫精準(zhǔn)投資。

所謂特別好的項(xiàng)目，一方面是市場和客戶基數(shù)比較好，客戶來源清晰，總量充分；另外，產(chǎn)品解決方案清晰、很準(zhǔn)確、有把握；另一方面，今年萬科投資兌現(xiàn)度，包括效率指標(biāo)、經(jīng)營指標(biāo)都達(dá)到了92%。

為了提高投資兌現(xiàn)度指標(biāo)：“一方面要前置，包括成本配置、開發(fā)節(jié)奏、解決方案、產(chǎn)品類型都前置去做高了。”

他還透露，今年萬科特別強(qiáng)調(diào)股東自有現(xiàn)金的ROI水平，“今年投資的15個(gè)項(xiàng)目和454億的投入來講，普遍達(dá)到20%以上的股東自有現(xiàn)金回報(bào)水平“。

縱觀整場股東會(huì)，如今萬科從2018年喊出“活下去”后，逐漸變成維穩(wěn)市場信心的唱多者。