分城市，分板塊，分價(jià)格。

這絕對(duì)不是一句廢話。我將用下面整整一篇文章的干貨，完完整整的告訴你，為什么2023年的市場(chǎng)如此關(guān)鍵。

這一篇干貨的關(guān)鍵點(diǎn)在什么？二手房。

(資料圖)

這是本篇文章的2大核心：

1、全國(guó)新房的重要程度，遠(yuǎn)沒(méi)有二手房扎實(shí)。

2、全國(guó)市場(chǎng)成交量的漲跌，遠(yuǎn)沒(méi)有成交價(jià)格的漲跌來(lái)的扎實(shí)。

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二手房市場(chǎng)。

2月，整整一個(gè)月，二手房成交量大漲，二手房帶看量大漲，剛需正在抓緊進(jìn)場(chǎng)。

是的，我都看見(jiàn)了。

但是這些人只看到了數(shù)量的變化，卻完全忽視了數(shù)量之下的結(jié)構(gòu)的變化。

成交結(jié)構(gòu)，才是二手房市場(chǎng)真正的底色。

這就好比，你不能說(shuō)2022年房地產(chǎn)成交額僅有13.4萬(wàn)億，2021年成交額有18.3萬(wàn)億，就說(shuō)房地產(chǎn)徹底不行了；更不能說(shuō)，杭州合肥西安成都南京蘇州新房打新最低中簽率僅有3%，就說(shuō)房地產(chǎn)非?；鸨?。

單看成交量的變化，完全看不出來(lái)二手房市場(chǎng)，以及未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

如果以后再有人跟你說(shuō)，成交量如何如何，大漲多少，暴跌多少，記住百夫長(zhǎng)的一句話：

不聽(tīng)不聽(tīng)，王八念經(jīng)。

比如上海二手房市場(chǎng)。

不管是自媒體，還是一些中介，都在談?wù)撘患拢虾?月二手房成交量大漲了，上海市場(chǎng)非常不錯(cuò)了，上海市場(chǎng)又要漲價(jià)了。

如果你還記得我的建議，你就知道，這些話全部都是王八念經(jīng)。

為什么？

他們完全不了解上海真正的二手房市場(chǎng)。

單看上海2月的二手房成交量，好像非常不錯(cuò)。

但是我必須告訴你，這些數(shù)據(jù)全部都是被歪曲的數(shù)據(jù)。

我一個(gè)個(gè)拆解給你看。

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1、他們說(shuō)上海2月的二手房成交量達(dá)到1.9萬(wàn)套，23年是市場(chǎng)大年。

念經(jīng)。

為什么？

如果單看數(shù)據(jù)確實(shí)不錯(cuò)，28天成交1.9萬(wàn)套，單天成交套數(shù)高達(dá)700套，甚至2月最后幾天單天成交量1000套以上。

如果僅從2022年后看，非常不錯(cuò)。

問(wèn)題是，如果將時(shí)間軸拉長(zhǎng)至少5年，2023年的數(shù)據(jù)完全不夠看。

2016年，二手房成交38.6萬(wàn)套，月均3.22萬(wàn)套。

2017年，二手房成交14.8萬(wàn)套，月均1.23萬(wàn)套。

2018年，二手房成交16.4萬(wàn)套，月均1.37萬(wàn)套。

2019年，二手房成交23.7萬(wàn)套，月均1.98萬(wàn)套。

2020年，二手房成交30.1萬(wàn)套，月均2.51萬(wàn)套。

2021年，二手房成交27.2萬(wàn)套，月均2.27萬(wàn)套。

2022年，二手房成交15.8萬(wàn)套，月均1.32萬(wàn)套。

2023年2月，1.9萬(wàn)套，你好意思嗎？

這是2013年到2021年上海二手房的月均變化圖，以及2020-2022年上海二手房的成交量變化圖。我暫時(shí)找不到完整版的，結(jié)合著看吧。

單月成交量過(guò)2萬(wàn)不是稀奇事，上海本來(lái)就是二手房市場(chǎng)，淡季年每月成交1.3萬(wàn)套非常正常，即使淡季也會(huì)有2-3個(gè)月突破2萬(wàn)套；旺季年更不用說(shuō)了，每個(gè)月成交2.5-3萬(wàn)套都是常事，單月突破3萬(wàn)套不在話下。

第一個(gè)結(jié)論就是：

上海2月成交量1.9萬(wàn)套，不管同比漲了多少，環(huán)比漲了多少，這是好事，但絕對(duì)不是什么值得吃驚的事情。

2

2、他們說(shuō)上海2月的二手房?jī)r(jià)格漲了很多。

念經(jīng)。

一個(gè)是上海二手房市場(chǎng)的成交結(jié)構(gòu)，一個(gè)是上海二手房市場(chǎng)的實(shí)際掛牌量，兩個(gè)數(shù)據(jù)的指向都并非樂(lè)觀。

先說(shuō)二手房市場(chǎng)的成交結(jié)構(gòu)。

這是2023年2月的二手房成交結(jié)構(gòu)：

這是2022年一整年的二手房成交結(jié)構(gòu)：

我想讓你回過(guò)頭看看這兩張圖的變化。

有什么變化？

1、2022年一整年300萬(wàn)以下占比38%，2023年2月300萬(wàn)以下占比38%，沒(méi)有任何變化。剛需仍舊是成交主力，且成交量、成交結(jié)構(gòu)沒(méi)有發(fā)生變化。

2、成交單價(jià)的主力依舊集中在3-6萬(wàn)之間，尤其是4萬(wàn)上下，懂得上海市場(chǎng)的朋友都知道，這個(gè)價(jià)位要么是五大新城，要么是內(nèi)環(huán)老破小，剛需最愛(ài)。

3、主城與近郊遠(yuǎn)郊的成交占比中，除了浦東新區(qū)以外，2022年核心主城占比1/3，近郊之外占比則高達(dá)2/3。

用腦子想一想：

300萬(wàn)以下的占比將近4成；

近郊之外的成交占比高達(dá)2/3以上；

單價(jià)集中在3-6萬(wàn)，中位數(shù)4萬(wàn)；

這樣的市場(chǎng)中，難道剛需先漲？遠(yuǎn)郊先漲？

難道不是有錢(qián)人的市場(chǎng)先漲嗎？難道不是主城核心先漲嗎？難道不是內(nèi)環(huán)學(xué)區(qū)先漲嗎？剛需、近郊先漲，完全不符合邏輯啊。

第二個(gè)結(jié)論就是：

剛需、近郊占主導(dǎo)的二手房市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲的起點(diǎn)、首發(fā)站不可能從這里出發(fā)，最應(yīng)該啟動(dòng)上漲的一定是內(nèi)環(huán)、學(xué)區(qū)、次新。

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3、他們說(shuō)上海2月的二手掛牌量增長(zhǎng)很多。

這倒不是念經(jīng)。

僅僅是貝殼的二手房掛牌量，顯示的是13萬(wàn)套。

我們都知道，貝殼數(shù)據(jù)內(nèi)部還有內(nèi)網(wǎng)，肯定比13萬(wàn)套更多，這還只是貝殼一家監(jiān)控到的數(shù)據(jù)，實(shí)際應(yīng)該是16萬(wàn)套左右。

反推一下，2022年市場(chǎng)為什么會(huì)突然火爆？

1、疫情。2、滿足5年社保人數(shù)足夠。3、2017年之后，市場(chǎng)被壓抑多年，杭州蘇州大漲，上海成房?jī)r(jià)洼地。4、疫情，資產(chǎn)恐慌。5、打新。

除了這些之外，最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是：

供需。

對(duì)，如果我沒(méi)有記錯(cuò)的話，好像2019年年底2020年年初上海二手房的掛牌量?jī)H有不到9萬(wàn)套，比正常年月一下子少了3-4萬(wàn)套。

供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)必漲。

再加上最近上海二手房掛牌量激增。

上海2月雖然成交量不錯(cuò)，但是增加的掛牌量同樣不少，有說(shuō)5、6萬(wàn)套，有說(shuō)3萬(wàn)套，不管怎么說(shuō)，供應(yīng)突然增加，對(duì)于成交都還不是好事。

還有一點(diǎn)，掛牌價(jià)漲幅10%以上。

1、掛牌量激增。

2、掛牌價(jià)上漲。

供應(yīng)增加，客戶對(duì)價(jià)格非常敏感，購(gòu)買意愿下降，這是非常正常的事情。

這種情況下，也許只有2種后果，要么量?jī)r(jià)齊升，要么量?jī)r(jià)平穩(wěn)，尤其是成交價(jià)平穩(wěn)。

后者，概率更高一點(diǎn)。

第三個(gè)結(jié)論就是：

上海掛牌量、掛牌價(jià)同時(shí)上漲，再加上剛需自住占比大頭，這幫人恰恰是對(duì)價(jià)格非常敏感的人，于是成交周期拉長(zhǎng)、成交量穩(wěn)中有降、掛牌價(jià)隨后下降。

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二手房市場(chǎng)非常復(fù)雜。

即使是我自己分析，也不敢保證一定就對(duì)，大家一定要理性看待。

但是有一點(diǎn)非?？隙?，那就是簡(jiǎn)單用成交量的漲跌，去評(píng)估房?jī)r(jià)漲跌的線性思維，一定是不可取的。

一旦遇到，還是那句話：不聽(tīng)不聽(tīng)，王八念經(jīng)。

對(duì)這一波二手房市場(chǎng)做一個(gè)小總結(jié)：

1、每一年的小陽(yáng)春，不要大驚小怪。

2、二手房非常復(fù)雜，遠(yuǎn)比新房市場(chǎng)復(fù)雜，不能線性思維。

3、大量的掛牌，恰恰說(shuō)明多少人都要抓緊拋售，如果真要漲價(jià)，這些房東會(huì)這么急著賣？肯定惜售啊。

4、手中有垃圾資產(chǎn)的房東，抓緊出手，要么騰資金，要么騰名額。

5、抓緊置換，這一波有非常多的人是在置換，尤其是置換新房。

聰明的人都在行動(dòng)啊，抓緊吧。

再延伸一點(diǎn)：

6、廣州市場(chǎng)可以買嗎？二手還是貴，新房性價(jià)比很高。

7、東莞市場(chǎng)可以買嗎？泡沫出盡，非核心降價(jià)很厲害，核心還是穩(wěn)定，松山湖、南城就非常不錯(cuò)。

8、深圳市場(chǎng)可以買嗎？我覺(jué)得2023年是一個(gè)好時(shí)機(jī)，不是說(shuō)未來(lái)一定大漲多少，而是資產(chǎn)配置化航母，畢竟3 3 動(dòng)輒千百萬(wàn)的預(yù)算，普通人承受不了。

9、上海市場(chǎng)可以買嗎？我覺(jué)得挺貴，該打新打新，二手還是謹(jǐn)防站崗。

2023年，千萬(wàn)要冷靜。

很多人又要沖進(jìn)市場(chǎng)了，我是一個(gè)謹(jǐn)慎的人，我覺(jué)得今年不會(huì)是個(gè)大年，即使是進(jìn)場(chǎng)，也不會(huì)迅速看到房?jī)r(jià)上漲，因此，那些急于沖進(jìn)市場(chǎng)的朋友，三思后行。