樓市回暖，越來(lái)越明顯，地方救市的閘門(mén)也越開(kāi)越大！

【資料圖】

一個(gè)標(biāo)志性的事件出現(xiàn)了：

長(zhǎng)三角率先動(dòng)手，劍指曾經(jīng)嚴(yán)苛無(wú)比的限售政策。樓市“五限”的最后底線宣告失守。

很有可能，全面放松限售的大潮即將到來(lái)。

樓市調(diào)控始終從嚴(yán)的長(zhǎng)三角，開(kāi)始對(duì)限售下手了！

前兩天，江蘇常州發(fā)布樓市新政：取消新房2年限售期。商品房只要拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，就可以立馬上市交易。

而早在去年開(kāi)始，常州先是將4年限售期縮減為2年，緊接著又取消了限購(gòu)政策和二手房限售政策。

用了將近一年的時(shí)間，終于把以前裹得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)的樓市，脫成了現(xiàn)在的一絲不掛。

從此以后，不論哪里的人想在常州買(mǎi)房，來(lái)了隨便買(mǎi)，想賣(mài)的時(shí)候隨時(shí)可以賣(mài)。

其交易的自由程度，堪比閑魚(yú)……

事實(shí)上，常州還不是第一個(gè)動(dòng)手的。

在整個(gè)長(zhǎng)三角，雖然常州是解除限售最為徹底的城市，但是最先看限售不順眼的城市卻是揚(yáng)州和徐州。

上個(gè)月月底，其他城市還在比賽看誰(shuí)家房貸利率降得更低。

這邊的揚(yáng)州和徐州直接來(lái)了個(gè)雙雙“裸奔”，放出的大招個(gè)個(gè)重磅。

首先是全面取消限購(gòu)；

其次，兩個(gè)城市全都取消了原先的3年限售期，在市區(qū)內(nèi)買(mǎi)第二套新房的，第一套新房有證就能上市交易。

除此之外，徐州還取消了首房首貸的所有貸款條件。

只要你是首房首貸，符合公積金貸款標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)貸款無(wú)條件貸給你。

說(shuō)真的，這幾個(gè)城市雖然能級(jí)上還達(dá)不到新一線城市的標(biāo)準(zhǔn)，但是救市的大膽程度足以讓一線城市汗顏。

要知道，這可是取消限售啊！

一般來(lái)說(shuō)，樓市調(diào)控最常用，也最管用的工具就是所謂的“五限”。

即限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)以及限商。

這其中，限購(gòu)、限貸、限價(jià)都是作用在買(mǎi)房這一步的，相當(dāng)于樓市入口的那把鎖。

限商主要作用在公寓。

只有限售政策，是直接決定一個(gè)城市住宅流通的命門(mén)所在，是卡住了無(wú)數(shù)炒房客脖子的存在。

也是樓市出口最結(jié)實(shí)的那把鎖。

現(xiàn)在好了，入口的鎖基本上不管用了，出口的鎖更是直接被卸了。

這也意味著，常州、揚(yáng)州、徐州這些城市，直接向著所有人門(mén)戶洞開(kāi)。

限售取消，對(duì)市場(chǎng)影響有多大？樓市會(huì)如開(kāi)閘放水般，一瀉千里嗎？

這，還真不會(huì)。

我給你舉個(gè)例子。去年5月份，省會(huì)城市哈爾濱一馬當(dāng)先，全面取消限售。

結(jié)果呢？救市沒(méi)救成，差點(diǎn)把房?jī)r(jià)救崩了！

此后，哈爾濱的房?jī)r(jià)仍然跌跌不休，在下坡路上一去不回頭。

再比如去年年末取消限售的另一個(gè)省會(huì)城市蘭州，樓市虛得都不敢繼續(xù)供應(yīng)新房了。

去年一整年，蘭州只放出了1070套新房，可即便如此，去化率只有32%……

取消限售，并沒(méi)有為這兩座城市的樓市帶來(lái)想象中的暖意?？梢?jiàn)，市場(chǎng)規(guī)律還是在發(fā)揮根本作用。

事實(shí)上，最直接的影響反而是，這兩座城市的二手房掛牌量，瞬間激增。

哈爾濱在去年年初取消限售之后，二手房掛牌量很快就從9萬(wàn)沖到了10萬(wàn)大關(guān)。

蘭州也是一樣，二手房掛牌量從去年年底的2萬(wàn)多套，飆漲到了如今的3.6萬(wàn)套……

來(lái)源：諸葛找房

3個(gè)月的時(shí)間，多出來(lái)了一萬(wàn)個(gè)賣(mài)房人！

要知道，蘭州和哈爾濱的樓市，炒房客的含量還是相對(duì)較低的，要是趕上之前跳漲過(guò)的城市，效果可能還要嚇人。

比如廣東惠州，在2月底將限售年限從3年縮短到1年，結(jié)果二手房掛盤(pán)量在半個(gè)月左右的時(shí)間里增加了1.5萬(wàn)套。

緊接著就是意料之中的價(jià)格踩踏，惠州二手房的掛牌價(jià)一路走低。

這一次全面取消限售的城市中，常州的GDP已經(jīng)高達(dá)9550億元，可以說(shuō)是萬(wàn)億GDP俱樂(lè)部的預(yù)備役成員了。

徐州GDP也達(dá)到8457億元，實(shí)力最弱的揚(yáng)州GDP也超過(guò)了5000億，和哈爾濱、惠州差不多。

但是當(dāng)我看了常州一周的掛牌量和掛牌價(jià)之后……

這熟悉的剪刀差，看來(lái)即使是GDP接近萬(wàn)億的城市，也很難在樓市里找到什么驚喜。

取消限售，并不能直接刺激樓市起飛。

那么，一個(gè)有意思的問(wèn)題來(lái)了。地方上取消限售的動(dòng)機(jī)是什么呢？

為什么取消限售在這些城市身上，一點(diǎn)作用都沒(méi)有？

首先，取消限售的確可以說(shuō)是樓市松綁的超級(jí)大招。

但它的影響是更長(zhǎng)遠(yuǎn)的。并不是立竿見(jiàn)影，甚至短期內(nèi)還有反作用。

但隨著時(shí)間拉長(zhǎng)，效果會(huì)慢慢出現(xiàn)，成交量可能出現(xiàn)明顯上升。特別是對(duì)基本面出色、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、購(gòu)買(mǎi)力旺盛的發(fā)達(dá)城市。

比如，去年4月份，蘇州將二手房限售期限由5年縮短為3年。

結(jié)果就在5月，蘇州市新房住宅成交量環(huán)比上漲50.89%；

到了6月，新房成交量更是達(dá)到了1.7萬(wàn)套，環(huán)比上漲209.32,%，同比上漲35.82%，月成交量創(chuàng)下2021年以來(lái)新高。

可見(jiàn)，放開(kāi)限售就像打開(kāi)一道關(guān)鍵閘門(mén)，讓水量充足的大河自由流動(dòng)。

再說(shuō)直白點(diǎn)，城市的需求和購(gòu)買(mǎi)力越是充沛，就能發(fā)揮這個(gè)“大殺器”的作用。

人口也是其中一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。人口長(zhǎng)期凈流入的城市，更能充分發(fā)揮取消限售的作用。

就拿長(zhǎng)三角來(lái)說(shuō)，去年常住人口增量在10萬(wàn)左右的城市，也就是合肥、杭州、南京、蘇州等幾個(gè)城市。

而這些城市，如果敢取消限售，估計(jì)天都能被捅出個(gè)窟窿。

而像這次取消限售的常州，常住人口增量還不足2萬(wàn)人，徐州的常住人口更是出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

購(gòu)買(mǎi)力不夠，再?gòu)?qiáng)的政策，也只能是事倍功半。

可以預(yù)見(jiàn)的是，取消限售的大潮還會(huì)蔓延到更多的二三線城市。

爭(zhēng)了不一定有結(jié)果，可不爭(zhēng)一定沒(méi)希望。

另外，各地樓市還是要以復(fù)蘇為主，而持續(xù)的復(fù)蘇，還是離不開(kāi)政策端的暖風(fēng)。

有用沒(méi)用姑且不談，這起碼是個(gè)態(tài)度。

而隨著越來(lái)越多的城市放開(kāi)這道樓市最關(guān)鍵的底線，對(duì)于普通業(yè)主和購(gòu)房者而言，沖擊都是巨大的。

對(duì)于業(yè)主而言，沒(méi)了限售，短期內(nèi)掛牌量必定暴增，價(jià)格必定受影響。

所以開(kāi)始的一兩個(gè)月非必要不賣(mài)房，等這波浪潮過(guò)去了，價(jià)格平穩(wěn)了，還是抓緊時(shí)間考慮置換的事情。

尤其是持有老破小的業(yè)主，一定要忍痛割肉，因?yàn)槿∠讼奘鄣某鞘?，未?lái)一定是新房和次新的天下。

其次對(duì)于購(gòu)房者而言，輕易別去這些城市買(mǎi)房。

如果因?yàn)楣ぷ骱蜕钜欢ㄒI(mǎi)，可以優(yōu)先考慮次新，價(jià)格可能會(huì)有驚喜。

◎本文作者 | 寧侃侃

2023年，依舊是分化大年。

未來(lái)有價(jià)值的城市，不超過(guò)10%。