11月16日國家統(tǒng)計(jì)局公布了10月份的房價(jià)數(shù)據(jù)：70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有58個(gè)和62個(gè)，比上月分別增加4個(gè)和1個(gè)。

一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅與上月相同，其中北京環(huán)比上漲0.4%，上海環(huán)比上漲0.3%，廣州和深圳分別下跌0.3%和0.7%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.3%，其中北京微漲0.1%，其余三個(gè)一線城市二手房價(jià)格環(huán)比均下跌。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.3%和0.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。

(資料圖片)

結(jié)合11月15日公布的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然持續(xù)著價(jià)跌量減的狀況。1-10月份，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%。

在衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)其他指標(biāo)影響最大。1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%。

需要關(guān)注的是，今年9月末，央行和銀保監(jiān)會(huì)通知階段性維持、下調(diào)或取消部分城市首套房貸利率下限，財(cái)政部通知減免換購住房個(gè)人所得稅，同時(shí)，央行更是時(shí)隔七年首次對(duì)公積金貸款利率進(jìn)行下調(diào)，對(duì)剛需、改善型需求予以相應(yīng)的支持。這是金融監(jiān)管部門出臺(tái)的促進(jìn)房地產(chǎn)需求增長政策。從以往的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看，市場(chǎng)對(duì)利率政策變動(dòng)是十分敏感的，按揭貸款的下調(diào)可以有效刺激居民購房需求，而今年10月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，如果要扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，仍然需要政策的進(jìn)一步發(fā)力。

出臺(tái)政策需要對(duì)癥下藥，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的癥結(jié)何在？筆者認(rèn)為，主要癥結(jié)在一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這直接影響到購房者的預(yù)期，也直接影響到商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金進(jìn)一步收緊，形成負(fù)反饋。要扭轉(zhuǎn)這種預(yù)期，首先要化解這些房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

顯然，宏觀調(diào)控部門已經(jīng)關(guān)注到上述問題，并及時(shí)采取了行動(dòng)。日前，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。該文件共有16條措施，涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業(yè)貸款、租賃融資、個(gè)人房貸和征信等房地產(chǎn)上下游多方面的融資。其中最大的亮點(diǎn)是允許開發(fā)貸款展期：支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、調(diào)整還款安排。具體為：從自通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。此舉可以大大緩解房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。

“金融16條”的出臺(tái)，說明政策重點(diǎn)更為突出，資金端的水龍頭正在合理開啟，房地產(chǎn)行業(yè)有望進(jìn)一步更快地實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。正因?yàn)槿绱?，這些政策出臺(tái)之后在金融市場(chǎng)引起強(qiáng)烈反響，房地產(chǎn)類股票出現(xiàn)大幅度反彈，房地產(chǎn)企業(yè)的債券價(jià)格也出現(xiàn)大幅上漲。

無論是從上述政策表述，還是從相關(guān)支持落地細(xì)節(jié)來看，政策都相對(duì)明顯支持那些優(yōu)質(zhì)房企、仍在穩(wěn)健經(jīng)營中的民企。其用意在于防范出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)，即防止惡意逃債行為出現(xiàn)。這是正確合理的決策。

當(dāng)前，我們也需要面對(duì)的一種情況是，一些民營控股的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入了債務(wù)違約困境，惡意逃債的應(yīng)該是極少數(shù)，大多數(shù)是守法經(jīng)營的企業(yè)，那么如何進(jìn)一步化解這些民營控股的房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)難題？筆者建議如下：

一是更多采用市場(chǎng)化和法治化機(jī)制調(diào)控。經(jīng)過四年的努力，“房住不炒”已深入人心，預(yù)售制度改革取得明顯成效，已經(jīng)具備減少調(diào)控的條件，更多地采用市場(chǎng)化和法治化機(jī)制調(diào)控。

二是適度減少土地供應(yīng)規(guī)模，在住房需求收縮的情況下，應(yīng)該適度收縮供應(yīng)，否則供應(yīng)不僅難以產(chǎn)生效果，而且容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

三是設(shè)立政府擔(dān)保基金。為減緩金融機(jī)構(gòu)避險(xiǎn)情緒，設(shè)立全國性的房地產(chǎn)融資擔(dān)?；?，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入政府信用，進(jìn)一步恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性。

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