剛剛過去的3月，房地產(chǎn)市場整體依舊低迷，30城供求同比跌幅皆超40%。

其中,一線城市房地產(chǎn)市場陷入沉寂，上海、深圳處于“半停擺”狀態(tài)，北京、廣州成交同樣不及預(yù)期。26個二、三線城市市場盡顯疲態(tài)，成交同比跌幅擴(kuò)至46%。

部分疫情控制較好的城市市場筑底企穩(wěn)，例如?？诔山煌鹊照?%,又如西安成交放量，同比增長32%。壓力城市在救市政策落地后市場確有回溫，但持續(xù)時間較短。典型如鄭州，上半月成交明顯回升，但由于樓市供遠(yuǎn)大于求，下半月成交再度下滑。

政策層面，兩會堅持房住不炒的定位，探索新的發(fā)展模式，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。多部委定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)，19城跟進(jìn)放松調(diào)控乃至刺激，涉及放松公積金貸款，調(diào)降首付比例和房貸利率，調(diào)降土拍門檻等。

展望未來，市場底或?qū)⒃诙径鹊絹恚瑢脮r成交或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，同比跌幅也將有所收窄。但各城市市場或?qū)⒓觿》只阂?、二線城市有望于5月市場回穩(wěn)。

01

供需同比跌幅超4成

庫存下降但消化周期拉長

3月整體供應(yīng)量有了穩(wěn)步回升，據(jù)CRIC監(jiān)測，30個重點(diǎn)城市預(yù)估新增供應(yīng)面積1307萬平方米，環(huán)比翻倍增長172%，不過因去年基數(shù)較高，3月單月同比回落45%,前3月累計同比下降44%。

4個一線城市供應(yīng)顯著放量。3月整體預(yù)計供應(yīng)216萬平方米，環(huán)比增224%，同比增36%，前3月累計同比與去年基本持平。分城市來看，上海本月迎來多盤集中加推，3月供應(yīng)量達(dá)112萬平方米，同環(huán)比分別上升了831%和419%，前3月供應(yīng)累計同比較去年增幅達(dá)215%。北京、廣州、深圳3月供應(yīng)環(huán)比均有不同程度回升，不過仍不及去年同期，整體前3月供應(yīng)累計同比持降。

26個二三線城市新增供應(yīng)也穩(wěn)步回升，但漲幅不及一線，3月合計新增供應(yīng)面積僅1091萬平方米，環(huán)比增164%，同比銳減50%，前3月累計供應(yīng)量較2021年同期下降49%。杭州、東莞、大連、?？诠?yīng)迎來階段性放量，同環(huán)比齊增；相較而言西安、鄭州等因前2月放量顯著，3月迎來小幅回調(diào)。總體來看，房企推盤積極性有穩(wěn)步提升的跡象，但尚未恢復(fù)到預(yù)期水平。

從成交來看，3月30個監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積為1681萬平方米，環(huán)比上漲48%，同比下降47%。一季度30個監(jiān)測城市成交面積累計同比下降42%，較前2月（累計同比下降39%）降幅擴(kuò)大3pcts。

4個一線城市成交面積200萬平方米，環(huán)比微增7%，同比降49%，累計同比降37%。北京、廣州和深圳隨著新增供應(yīng)入市成交開始放量，環(huán)比漲幅分別為57%、27%和18%。上海3月多盤加推，疫情突發(fā)疊加外圍項目緩慢去化，使得成交環(huán)比回落28%。

26個二三線城市整體成交面積1481萬平方米，環(huán)比增長56%，同比下降46%。一季度26個城市成交累計同比下降43%，較前2月（累計同比下降41%）降幅擴(kuò)大2pcts。城市間分化持續(xù)加劇，西安、鄭州、成都和南京一季度累計同比降幅已收窄至20%已下，而武漢、南寧、長春等一季度累計仍同比下降超50%。

一方面受供應(yīng)不足制約，另一方面市場信心仍較悲觀，疊加部分疫情因素下多城市樓市尚未回暖。因此新房成交規(guī)模仍處于歷史低位，故3月雖22城商品住宅庫存面積持平或下降，但庫存消化周期普遍同環(huán)比齊升。環(huán)比僅?？凇幉?、西安和重慶下降。長春、大連、東莞、青島、鄭州、武漢等庫存消化周期已超過2年。

02

多部委定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)

因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)

在2022年一季度整體樓市慘淡，市場下行低迷行情的背景下，3月16日，金融委召開專題會議。指出關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

銀保監(jiān)會、央行、證監(jiān)會和外匯局紛紛部署落實工作，要求防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

預(yù)計房地產(chǎn)金融政策將適度控制去杠桿節(jié)奏和力度，房企整體融資環(huán)境將明顯改善，國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企將更為受益。居民按揭貸款也將繼續(xù)松綁，保障剛需滿足改善及新市民購房消費(fèi)，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。財政部也表示，綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

截止至目前，已有19城相繼放松房地產(chǎn)調(diào)控乃至刺激：

其一，南昌、中山、唐山等放松公積金貸款，例如南昌提高公積金貸款最高額度，雙繳存職工調(diào)至80萬元，單繳存職工70萬元。

其二，調(diào)降首付比例，南寧二套房最低首付比例由40%調(diào)整為30%，北海、防城港首套房首付比例由25%調(diào)整為20%。

其三，武漢、蘇州、襄陽等下調(diào)房貸利率，例如武漢首套房貸利率下調(diào)至5.2%，二套房貸利率下調(diào)至5.4%。

其四，鄭州、哈爾濱、福州等局部放松乃至取消“四限”，例如哈爾濱取消區(qū)域性限售政策。

其五，廈門、鄭州、合肥等降低土拍門檻，涉及下調(diào)競買保證金比例，分期繳納土地出讓金，增加供地批次等。

其六，鄭州實施安置房建設(shè)工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主。

其七，廈門放寬搖號限制，島外不再搖號。

其八，南寧教職工、留邕人才和廣大市民購房可以享受契稅補(bǔ)貼。

其九，深圳、蘇州紓困房企，例如深圳減免“房土兩稅”，對繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的納稅人予以減免。

我們認(rèn)為福州放松限購或是政策風(fēng)向標(biāo)，未來二線以及三四線或?qū)⑿Х赂Ｖ菥植糠潘赡酥寥嫒∠?ldquo;四限”，壓力城市更將在需求端予以刺激。