2021年10月，一條信息引爆地產(chǎn)圈：全國(guó)人大授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。消息出來(lái)后，大家都一直在猜測(cè)：首批試點(diǎn)城市有哪些？房地產(chǎn)稅什么時(shí)候開(kāi)始征收？

近日，新華社記者就房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)問(wèn)題采訪了財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人。有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開(kāi)展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

這句話怎么理解？房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，今年不會(huì)推出了！也就是說(shuō)，我們?cè)O(shè)想中的更多城市和更大征稅范圍的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，今年不會(huì)有，至于什么時(shí)候推，要根據(jù)市場(chǎng)變化的具體情況再定。

房地產(chǎn)稅，為啥今年不推了？

房地產(chǎn)稅，其推出主要有兩個(gè)目的，一是通過(guò)稅收調(diào)節(jié)房產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)再分配；二是通過(guò)房地產(chǎn)稅，逐步減少財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴 。

2021年，全國(guó)土地出讓金高達(dá)8.7萬(wàn)億人民幣，短期內(nèi)，讓房地產(chǎn)稅替代土地出讓金并不現(xiàn)實(shí)。在房地產(chǎn)稅推行初期，最主要的目的就是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。作為存量稅，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)肯定會(huì)對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行產(chǎn)生波動(dòng)，其推出一定是慎之又慎的。什么時(shí)候是合適的時(shí)機(jī)？除了稅收前的準(zhǔn)備工作做充分之外，還要有合適的市場(chǎng)條件。如果在偏冷的市場(chǎng)環(huán)境中推出，必將進(jìn)一步影響市場(chǎng)情緒，加劇市場(chǎng)下行狀態(tài)。從全國(guó)的樓市環(huán)境看，自去年下半年開(kāi)始，市場(chǎng)熱度是在不斷下行的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）

在當(dāng)前大環(huán)境下，如果強(qiáng)行推進(jìn)試點(diǎn)，顯然不利于行業(yè)的穩(wěn)定。維護(hù)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，不僅僅是要防止房?jī)r(jià)暴漲，讓沒(méi)買(mǎi)房的人順利上車(chē)，也要防止房?jī)r(jià)暴跌，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融系統(tǒng)安全。所以在財(cái)政部的采訪中，就出現(xiàn)了今年擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市條件不具備的表述。

延遲試點(diǎn)，透露了什么信號(hào)？

所有的手段，最終要為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，理解了這個(gè)邏輯，你就能明白當(dāng)下我們的房地產(chǎn)政策。

今年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的首要目標(biāo)是保增長(zhǎng)。在政府工作報(bào)告中，確立了今年5.5%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)。為了維護(hù)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，3月16日國(guó)務(wù)院金融委專題會(huì)議中，有幾個(gè)新提法特別值得注意：積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策；凡是對(duì)資本市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響的政策，應(yīng)事先與金融管理部門(mén)協(xié)調(diào)，保持政策預(yù)期的穩(wěn)定和一致性；國(guó)務(wù)院金融委將根據(jù)黨中央、國(guó)務(wù)院的要求，加大協(xié)調(diào)和溝通力度，必要時(shí)進(jìn)行問(wèn)責(zé)。

這幾句話，奠定了今年宏觀政策的主基調(diào)：以積極性政策為主。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石，所以無(wú)論如何都要保持穩(wěn)定。房地產(chǎn)稅的暫緩?fù)瞥觯蚴袌?chǎng)釋放了一個(gè)重要信號(hào)：今年房地產(chǎn)政策的主基調(diào)，會(huì)由過(guò)往收縮性政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健性政策。房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向已經(jīng)從去年的防范過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)，向防范過(guò)冷風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變。

當(dāng)然，房地產(chǎn)因?yàn)槠涮厥庑?，因城施策的趨向也?huì)越來(lái)越明顯。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是有過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)的城市政策維持一定謹(jǐn)慎，防止房?jī)r(jià)暴漲，偏冷的城市逐步放寬，防止樓市進(jìn)一步下滑。

除了暫緩?fù)菩蟹康禺a(chǎn)稅試點(diǎn)，個(gè)別市場(chǎng)偏冷的城市這一輪對(duì)于房地產(chǎn)的放松政策已經(jīng)開(kāi)始。

• 2月15日，南昌放開(kāi)落戶，大專以上學(xué)歷不用落戶，只需提交租房證明就可購(gòu)房；

• 2月17日，菏澤將首套房首付最低降至20%，不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有北海、自貢、南寧、德州、唐山、重慶、贛州、南通、無(wú)錫、佛山等城市相繼出臺(tái)降首付措施；

• 3月1日，鄭州出臺(tái)“樓市19條”，包括放松限購(gòu)、取消“認(rèn)房認(rèn)貸”等措施；

• 3月1日，廣東中山調(diào)整公積金額度，最高額度由現(xiàn)行80萬(wàn)元調(diào)整至90萬(wàn)元；

• 3月4日，青島即墨區(qū)放松限售，新房交易由拿證滿5年改為網(wǎng)簽滿5年可交易，二手房則是拿證滿兩年即可交易；

• 3月23日，哈爾濱宣布廢止2018年出臺(tái)的樓市調(diào)控措施，全面取消限購(gòu)限貸。

……

這一輪政策松綁，不僅僅是三四線城市，連鄭州等這樣的二線城市也開(kāi)始加入其中。

如何理解這輪松綁政策？

看著多個(gè)城市放松購(gòu)房限制，是不是有一種夢(mèng)回2015年的感覺(jué)？

2015年，樓市庫(kù)存激增，政府出臺(tái)一系列措施促進(jìn)樓市去化，從3月31日到10月24日，連續(xù)5次降息，營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年改為2年，二套未結(jié)清貸款首付降至40%，不限購(gòu)城市首付降至25%……

一系列的政策出臺(tái)之后，樓市成交量在2016年徹底爆發(fā)。我們常說(shuō)一個(gè)概念，叫“量在價(jià)先”，當(dāng)成交量增長(zhǎng)到一定水平且持續(xù)一段時(shí)間的時(shí)候，價(jià)格也隨著開(kāi)始出現(xiàn)上漲。

以歷史為鑒，我們可以看到，當(dāng)國(guó)家鼓勵(lì)你買(mǎi)房的時(shí)候，通常都是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。因?yàn)榇罅繉捤烧叩拿芗雠_(tái)，代表著樓市已經(jīng)階段性觸底。這時(shí)候有人擔(dān)心，這一輪寬松政策下來(lái)，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致和2016年那波一樣的暴漲？

這種擔(dān)心也大可不必，首先是以京滬為代表的一線城市的限購(gòu)并沒(méi)放松，其次從居民杠桿率的角度來(lái)說(shuō)，2015 年中國(guó)居民杠桿率僅為37%，而到了2021年，杠桿率已經(jīng)上升到62％；第三，2021年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積已經(jīng)達(dá)41.1㎡，比2015年增加了接近5㎡。

也就是說(shuō)，2021年中國(guó)的樓市基本面和2015年已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化，在“房住不炒”的大背景下，中國(guó)樓市已經(jīng)沒(méi)有了全面“暴漲”的溫床。麥田房產(chǎn)分析師認(rèn)為：對(duì)于自住購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，利用利率下行的機(jī)會(huì)，降低自己的上車(chē)成本，才是最實(shí)在的。