近期，多地降首付、降房貸利率的消息頻出，3月1日，鄭州樓市再放“救市”大招。

3月1日，鄭州市發(fā)布19條穩(wěn)樓市措施，除了給大學(xué)生購房補(bǔ)貼、鼓勵(lì)老人投靠家庭新購住房等措施外，最重要的一條是降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，不僅下調(diào)房貸利率，而且還放松首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

作為首個(gè)限購限貸全面放松城市，釋放什么信號？要成風(fēng)向標(biāo)嗎？業(yè)內(nèi)如何分析?

全國首個(gè)限購限貸松綁城市

3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ饭卜譃槲宀糠郑謩e從支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境五個(gè)方面提出了十九條促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的相關(guān)措施。

值得注意的是，在加大信貸融資支持方面，《通知》提出，降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

《通知》還提出，給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持。對支持開發(fā)貸、降低個(gè)人按揭貸款利率的金融機(jī)構(gòu)，在政府新增財(cái)政存款、基金賬戶等存放方面予以優(yōu)先支持。

在支持合理住房需求方面，《通知》提出，滿足居家養(yǎng)老需求。子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。

《通知》還提出，保障大學(xué)生在鄭安居，對大學(xué)生在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)的，符合條件的可購買共有產(chǎn)權(quán)住房，購買商品住房的按照政策給予購房補(bǔ)貼。對在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)大學(xué)生購房前，符合條件的提供保障性租賃住房，對租住市場化租賃住房的可給予一定面積補(bǔ)貼，優(yōu)惠期限為3年。

另外，對外來務(wù)工人員在鄭州繳納住房公積金的，可按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取業(yè)務(wù)，在鄭州購買住房時(shí)，可按照本市繳存職工同等條件申請住房公積金貸款。

此外，《通知》還提出，推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化，推行貨幣化安置、促進(jìn)安置房轉(zhuǎn)化。對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

為何是鄭州

為什么是鄭州？作為全國壓力城市的縮影，此次政策出臺的大背景不容忽視。

作為河南省會，鄭州有著較強(qiáng)的人口虹吸能力，自2010年以來，鄭州常住人口長期呈現(xiàn)正向流入的走勢，根據(jù)七普數(shù)據(jù)，截止2020年11月，鄭州常住人口達(dá)到1260萬人。但與人口的良性表現(xiàn)形成鮮明對比的是樓市表現(xiàn)不振。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1月，鄭州新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.2%，同比增長1.5%；二手房價(jià)格環(huán)比下降0.2%，同比增長0.5%。

首先，鄭州樓市常年處于供大于求的狀態(tài)。從供求關(guān)系來看，2016年可以說是鄭州樓市的分水嶺。在此之前，需求持續(xù)釋放，此后成交規(guī)模大幅上升后，鄭州樓市便開始了漫長的回調(diào)。商品住宅成交規(guī)模逐年走低，降價(jià)促銷、低首付等以價(jià)換量的策略層出不窮。2021年商品住宅成交面積僅為948萬平方米，較2020年下降24.45%。

鄭州面臨較大的庫存壓力，今年1月鄭州庫存壓力激增，狹義庫存環(huán)比上漲25%，庫存消化周期為21.9個(gè)月，環(huán)比增加2.8個(gè)月。在市場壓力和去化壓力下，市場上滯銷房源特價(jià)房增多，整體市場信心不足。

此外，居民購買力水平受限也是樓市不容忽視的問題，目前，鄭州樓市剛需屬性較為明顯，高端需求增長乏力，而是受限于居民購買力透支、經(jīng)濟(jì)增速放緩，鄭州后續(xù)成交規(guī)模預(yù)計(jì)也很難再上新臺階。

對于鄭州19條穩(wěn)樓市政策出臺的原因，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出“要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。為貫徹落實(shí)會議精神，根據(jù)省委省政府決策部署，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策，落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，鄭州市組織相關(guān)部門召開專題會議對房地產(chǎn)業(yè)會商研判，對當(dāng)前面臨的問題研究提出針對性舉措。

有何積極信號

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次鄭州成為今年全國第一個(gè)在限購限貸方面全面放松的城市，具有行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的意義。相比近期三四線城市放松首付的做法，鄭州作為省會城市的放松，說明二線城市也開始進(jìn)入到政策持續(xù)放松的階段。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，一方面，鄭州率先放松了限購政策，其規(guī)定，子女和近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。該規(guī)定實(shí)際上就是取消了限購的規(guī)定，即老年人投靠家庭可以新購一套住房，這是無條件的，增加了此類家庭的可購房套數(shù)。

另一方面，鄭州放松限貸政策。此次鄭州明確，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。這也相當(dāng)于放松了限貸的標(biāo)準(zhǔn)，使得此類群體后續(xù)可以按首套比例購房，實(shí)際上也是降低了購房的首付比例。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次鄭州政策具有四個(gè)積極信號。

第一、這是目前全國首個(gè)系統(tǒng)全面的樓市放松政策，相比過去一些城市零碎的操作，鄭州此次政策具有實(shí)質(zhì)意義的穩(wěn)樓市導(dǎo)向。

第二、政策放松從此前的鼓勵(lì)房貸、降低首付開始進(jìn)入到放松限購，對于購房家庭購房套數(shù)的增加等有積極作用，信號意義更強(qiáng)。

第三、鄭州作為省會城市的放松，也相比近期三四線城市放松首付的做法更值得關(guān)注，說明二線城市也開始進(jìn)入到政策持續(xù)放松的階段。

第四、此次放松早于兩會，也說明各地會基于樓市情況，因地制宜出政策，政策出臺的主動(dòng)性和急迫性增強(qiáng)。

貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，在鄭州市去年遭受了疫情和水災(zāi)的雙重影響下，房地產(chǎn)市場和企業(yè)也遭遇了較大的壓力，“鄭十九條”的出臺有助于全面穩(wěn)定市場、促進(jìn)合理需求入市以及保障企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定。其中關(guān)于合理購房需求的界定和支持方式都作出了明確的闡述，具有較強(qiáng)的可操作性。

潘浩認(rèn)為，鄭州作為中原城市群核心城市，此次“鄭十九條”對其他城市也具有借鑒意義。從年初開始的各城市樓市政策密集發(fā)布，正在從中低能級城市向中高能級城市過渡，全國房地產(chǎn)市場整體也處于筑底的過程中，預(yù)計(jì)樓市“小陽春”將有條件在多地出現(xiàn)。