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現(xiàn)實(shí)的復(fù)雜，遠(yuǎn)非理論上那么簡單，若不是親身經(jīng)歷很難體會到，也就是外行看看熱鬧。

開始說故事。

本文的主人公老張，平生沒投過機(jī)、沒冒過險、沒有“偷雞蝕過米”…當(dāng)然也沒發(fā)過財?？删驮?018年鐵了心想干票大的，沒曾想?yún)s翻了船。

2016年大家都知道，全國房價翻跟頭似的往上漲。有房的人資產(chǎn)膨脹，猶如搭上了財富的高鐵。沒房的人呢?只能眼睜睜的看著富裕從眼前溜走。

當(dāng)時的社會氛圍充斥著階層下墜焦慮、充斥著買房致富“錢的味道”，老張俗人一個、終究抵擋不住“暴擊、爆賺、翻倍”之下錢的誘惑…因?yàn)槟菚r候人人相信“房價永遠(yuǎn)漲”、“買房才能致富”。

老張收入有限、月工資小一萬，可如何用較少的收入撬動更多的資產(chǎn)呢?畢竟買房至少得掏30%的首付、這并不是一筆小數(shù)字。

或許很多人都知道該如何破解…高評高貸，把房子的評估價做高，這樣就能從銀行貸更多的錢、從而付更少的首付。這樣首付問題解決了、房子也買到手了，可因?yàn)閺你y行貸了更多款、自然月還款額要增加。

老張就是這樣操作的。

他先把自住的房子抵押給銀行、獲得了近百萬的現(xiàn)金，之后又一下子選中兩套200萬出頭的房子。

按理說兩套總價400多萬的房子，首付應(yīng)該在一百多萬、貸款應(yīng)該在約300萬?？梢?yàn)楦咴u高貸，首付只掏了五十萬，貸款接近400萬，這樣每月還款額就高達(dá)2萬多。如果再加上自住房的抵押貸還款，每月光還貸款就近3萬。

老張手里還有抵押貸出來的剩余50萬的閑置資金啊?是的，那是為了還貸款用的、俗稱的“以貸養(yǎng)貸”。

跟很多人的想法一樣…月供個兩三年、等房價漲上去再賣掉，清償債務(wù)、洗腳上岸。

可結(jié)果呢?

200萬出頭的房子不僅沒漲、市價反而跌至180萬左右，不僅三年的月供(房租遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)月供)打了水漂、本金也虧了進(jìn)去。

有人可能會出招，趕緊賣房止損啊。負(fù)債累累的老張一千個愿意賣房，畢竟能借的錢都借了個遍、眼看著就要斷供暴雷了。

可現(xiàn)實(shí)不允許啊!

房子欠銀行200萬，可只能賣180萬，如果賣房就得倒貼20萬…可從哪籌集這筆“巨款”呢?

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前兩年，類似老張這樣操作買二手房的人并不鮮見、尤其抱著投資賺錢目的買房的更是不在少數(shù)。

通過高評高貸，用最少的首付、最多的貸款撬動更多套數(shù)、更大金額的房子，把杠桿弄的高高的。雖然月供壓力是增大了，但因?yàn)橄胫績r必漲、就可以借助較小的月供撬動大額資產(chǎn)，并隨著資產(chǎn)泡沫而大賺特賺。

現(xiàn)在回頭看，一些人的夢幻是破滅了，但背后的金融杠桿原理應(yīng)引起注意。

2020年，因?yàn)橐咔槌霈F(xiàn)了一波信貸紅利。

出現(xiàn)了很多二十年期等額本息或每月還息、五年還本的優(yōu)質(zhì)信貸產(chǎn)品，最主要的是利息出奇的低、能低至4%左右。

要知道在2017/2018年房市最火熱的時候，有些房貸的利息非常高…最高能達(dá)6.37%，普遍接近6%。

如果把高息的房貸置換成低息的經(jīng)營貸，期間會有約2%的差額，按照100萬房貸計算的話、每年光利息就能凈省2萬塊，500萬房貸就是10萬塊，二三十年下來就是數(shù)十萬到數(shù)百萬的金額。

這么好的白送錢機(jī)會，所有人都抓住了嗎?沒有。

不是因?yàn)闆]信息、也不是因?yàn)閷徟鷩?yán)，而是因?yàn)榉績r跌了、若想置換得倒貼錢。

房抵貸一般能貸房子評估價的70%，評估價是參考市場價的。當(dāng)市場價下跌、評估價自然也跟在下調(diào)…因?yàn)?020年時，部分城市房價相對2017/2018年高點(diǎn)下跌，所以同一套房子在2020年和2017/2018年時能貸到的款額是不一樣的，后者比前者少。

舉個例子。

2017年，一套價值100萬的房子，首付是30萬、能貸款70萬?？傻搅?020年因?yàn)榉績r下跌，同一套房子只值80萬、也就只能貸款56萬了。

如果某人在2017年買了套100萬的房子、以6.37%的利率貸款70萬，在2020年想把這70萬的貸款置換成4%左右利息的經(jīng)營貸，就需要倒貼現(xiàn)金約14萬…因?yàn)?020年這套房子只能貸56萬，跟之前銀行欠款70萬之間有14萬的差額，這個差額需要補(bǔ)出來。

100萬差額是14萬，如果300萬、500萬那差額就更多了。

不少人就因?yàn)闊o法拿出這筆差額現(xiàn)金，只能無奈的看著降低貸款成本的信貸紅利跟自己擦身而過…不置換、雖然利息高但月供還能還，若置換、利息是低了可卻會因吞噬現(xiàn)金流而杠桿斷裂。

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在過去房價高歌猛進(jìn)的時代，買房意味著賺錢、房子就是著資產(chǎn)，沒有在意還有一種特殊情況的存在：負(fù)資產(chǎn)——房子的價值、房子售賣后的所得款，不足以支付銀行的欠款。

這兩年，隨著部分城市和地區(qū)房價的下跌，之前高點(diǎn)買房(環(huán)京樓市中特別明顯)或之前做了高評高貸(如本文開頭的老張)的買房人正面臨負(fù)資產(chǎn)的困境。

去年以來，部分城市法拍房數(shù)量暴增。我們都知道，法拍房的起拍價一般都在房子市場價的8折左右。

問題來了：為什么債務(wù)人不自己按照市場價格出售、而甘愿被低價拍賣呢?

原因當(dāng)然很多，但其中的一個原因就是負(fù)資產(chǎn)…賣掉房子的價款、還不夠支付銀行的欠款，欠銀行100萬，房子只能賣80萬，若自己賣房還要一次性倒貼現(xiàn)金20萬。

若拍賣呢?雖然只能賣五六十萬，但不用自己再去籌集20萬的現(xiàn)金啊…對于債臺高筑的人來說，一次性籌集一筆錢是很難的。

債務(wù)人不是不想賣，而是賣不了——債務(wù)人需要自己籌集20萬現(xiàn)金，再加上買房人80萬的房款，還清銀行100萬的欠款后，才可以去辦理房產(chǎn)解押手續(xù)、變成全款房后方能房產(chǎn)過戶。

現(xiàn)在各地的二手房市場成交清淡，在價格下跌的同時、成交量也大幅下跌。都說沒有賣不出的東西、只有賣不出的價格，為什么房東不大幅降低價格、把房子賣出去呢?

原因當(dāng)然很多，但其中的一個原因仍然是負(fù)資產(chǎn)：當(dāng)房子是負(fù)資產(chǎn)時，出售時不僅不會增加現(xiàn)金流、反而會吞噬現(xiàn)金流，也就沒有了出售的必要。

前兩年，有些人在做房產(chǎn)投資時一味的加杠桿、疊負(fù)債，在被問到當(dāng)月供枯竭該怎么辦時，得到的大多數(shù)回答是“大不了賣一套房子”或“大不了把房子賣掉”，因?yàn)橘u房意味著回款和現(xiàn)金流…這當(dāng)然都是房價上漲情況下出現(xiàn)的幻覺，一旦房價下跌、直至變成負(fù)資產(chǎn)時，賣房不僅不會產(chǎn)生現(xiàn)金流、還會吞噬現(xiàn)金流，賣房越多、倒貼的錢就越多。

對于部分高杠桿賭徒來說，目前面臨這樣尷尬的處境：我不是不想賣房、也不是甘愿躺平等著暴雷，我想“死”、但對不起…我“死不了”，因?yàn)閷?shí)力真的不允許啊。

有時候，賣房不是增加現(xiàn)金流、反而是吞噬現(xiàn)金里的!