開(kāi)年復(fù)工第一天，各媒體消息顯示，2022年春節(jié)期間，開(kāi)發(fā)商期待的三、四線(xiàn)城市返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮沒(méi)有如期出現(xiàn)。

專(zhuān)家分析，一方面受“就地過(guò)年”影響，流動(dòng)人口減少，成交規(guī)模繼續(xù)回落;另一方面三、四線(xiàn)城市置業(yè)市場(chǎng)逐漸飽和，資金更傾向于流向一、二線(xiàn)城市保值性房產(chǎn)。

但春節(jié)樓市不打烊，趁著閑暇在老家各大售樓處逛了幾圈，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，縣城置業(yè)的熱情比想象的高漲，就連突破1萬(wàn)/平的樓王，看房的人群也客來(lái)客往。

在樓市大環(huán)境橫盤(pán)期，似乎縣城的房子，跑出另一幅景象。

透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，或許縣城成了鄉(xiāng)村年輕人進(jìn)城置業(yè)的最后一根稻草。

1

五六線(xiàn)住房=消費(fèi)

年前，官方發(fā)話(huà)，為了促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求。

對(duì)于買(mǎi)在四五六線(xiàn)城市的人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房也許真的就等同于消費(fèi)了，既沒(méi)有升值的空間，又很難作為二手房流轉(zhuǎn)。

回家過(guò)年期間，不免俗套大年初三需要串門(mén)拜年。期間不知道誰(shuí)起的頭，有買(mǎi)房打算，要去縣城里頭看房。

出于職業(yè)敏感，騎豬英雄也跟著出發(fā)了，浩浩蕩蕩一行人，兩輛轎車(chē)直奔售樓部。

同去的5個(gè)家庭，三家都表示有買(mǎi)房意向，其中發(fā)小上車(chē)本錢(qián)已經(jīng)準(zhǔn)備好，就差看到滿(mǎn)意的房子。

原本以為縣城買(mǎi)房，品質(zhì)很難比得上一二線(xiàn)，結(jié)果服務(wù)卻也出奇的好。

縣城買(mǎi)房的方式非常直接，不僅銷(xiāo)售帶著看沙盤(pán)，如果有心儀的樓棟，就算是毛坯工地銷(xiāo)售都可以帶著看。

周到的，還有游園車(chē)載著一圈一圈的轉(zhuǎn)悠。

這放在深圳，很難想象。在深圳買(mǎi)房，這年頭有時(shí)候連樣板房都沒(méi)個(gè)樣，買(mǎi)家全憑樓盤(pán)紙效果圖想象。

那天總共看了5個(gè)項(xiàng)目，有國(guó)企大品牌的，也有本地開(kāi)發(fā)商自建的。

整體上看，戶(hù)型都方正，朝向統(tǒng)一都是典型的南北對(duì)流，實(shí)用面積都在77%左右，配套設(shè)施雖然沒(méi)有完全落實(shí)，但都有自身的特色。

而且，意外的是，各個(gè)樓盤(pán)的人氣，比想象中的高不少。

這和當(dāng)前媒體報(bào)道的三、四線(xiàn)城市返鄉(xiāng)置業(yè)退溫截然相反。

當(dāng)天銷(xiāo)售幾乎都人手兩批客戶(hù)，忙都忙不過(guò)來(lái)，接待騎豬英雄的銷(xiāo)售，已經(jīng)接了8批客戶(hù)。

這意味著，三四線(xiàn)城市的下轄縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)返鄉(xiāng)置業(yè)反而更加火熱。

但同行的發(fā)小，卻選中那天看過(guò)的樓盤(pán)當(dāng)中，品質(zhì)最弱的一個(gè)。

小區(qū)內(nèi)既沒(méi)有公共的活動(dòng)場(chǎng)所，也沒(méi)有老人需要的醫(yī)院。小區(qū)內(nèi)大面積的小橋流水，占了80%的花園面積。

銷(xiāo)售算了一筆賬，發(fā)小選中的131平，四室戶(hù)型，總價(jià)拿到最低折扣97萬(wàn)左右。

這個(gè)價(jià)格，其實(shí)放在臨深的惠州，也能輕松上車(chē)。

但問(wèn)了發(fā)小返鄉(xiāng)置業(yè)并且選擇這個(gè)品質(zhì)比較弱的小區(qū)的原因，或許進(jìn)縣城買(mǎi)房是鄉(xiāng)村年輕人最合適的選擇。

發(fā)小回答說(shuō)，買(mǎi)房不是為了自己住著舒服，是為了將來(lái)孩子能夠進(jìn)城上學(xué)，如果沒(méi)有城市戶(hù)口，小孩只能選擇自己當(dāng)年就讀的鄉(xiāng)村小學(xué)。

現(xiàn)在小孩上學(xué)不比當(dāng)年，因?yàn)槔蠋熧Y源不足，學(xué)校兼并，上到3年級(jí)要轉(zhuǎn)校，上到5年級(jí)又要轉(zhuǎn)校。

鄉(xiāng)村學(xué)校很多教師已經(jīng)上年紀(jì)，教學(xué)經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)跟不上任務(wù)。將來(lái)不希望自己的孩子在這樣的環(huán)境接受教育。小區(qū)附帶名校，配套品質(zhì)弱一點(diǎn)也能接受。

工作的地方在東莞，房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，買(mǎi)不起了。買(mǎi)在老家，也方面接村里的父母出城，我也不在乎是不是坑，是不是萬(wàn)年漲不起來(lái)。

看得出，像發(fā)小這樣的年輕人，買(mǎi)房實(shí)際上真的就如官方喊話(huà)那樣，買(mǎi)房真的等于消費(fèi)，能住上新房，就是最好的選擇。

2

為何縣城置業(yè)更火熱

通過(guò)返鄉(xiāng)置業(yè)的真實(shí)現(xiàn)狀，可以反思出一些原因。

1、職住分離

年輕人居住地和工作地分離，是返鄉(xiāng)置業(yè)的其中一大原因。

根據(jù)《人才流動(dòng)與遷徙2021》顯示，北京、杭州、上海、深圳、廣州的就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)度分別為3.8、4.1、5.4、6、8.3。

而二三線(xiàn)城市，如東莞、中山的就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)度為28.3和30.7，相當(dāng)于差不多30個(gè)人競(jìng)爭(zhēng)一個(gè)崗位。

連二三線(xiàn)的就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也這么大，可想而知縣城的就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)有多大。

騎豬英雄在縣城工作生活的表兄，只能夏天承包當(dāng)?shù)氐男迈r水果速送，冬天帶著三四個(gè)熟手師傅攬幾個(gè)裝修工程，通過(guò)這樣的方式來(lái)謀求收入。

很明顯，留守家鄉(xiāng)，工作沒(méi)著落，但大城市房?jī)r(jià)居高，買(mǎi)不起，返鄉(xiāng)買(mǎi)房只能成為最后一道選擇題。

而且，根據(jù)交通運(yùn)輸部數(shù)據(jù)，2022年的春運(yùn)客流量數(shù)據(jù)依舊非常龐大。

2月6日交通運(yùn)輸部數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期7天，預(yù)計(jì)全國(guó)鐵路、公路、水路、民航發(fā)送旅客1.3億人次，春節(jié)假期7天全國(guó)高速公路累計(jì)車(chē)流量預(yù)計(jì)23946萬(wàn)輛次。

這意味著，仍舊潛在上千萬(wàn)的人口，存在返鄉(xiāng)置業(yè)的需求。

2、教育資源流失

鄉(xiāng)村教育資源的流失，如果深入鄉(xiāng)村觀(guān)察，會(huì)發(fā)現(xiàn)比想象中的要嚴(yán)重。

正如發(fā)小所言，鄉(xiāng)村的教師資源正在流失。

優(yōu)秀的教師通過(guò)自身努力，考取城里的學(xué)校，只留下一些上了年紀(jì)的老教師。

即使這些年，村鎮(zhèn)的小學(xué)基礎(chǔ)設(shè)施都有所改善，薪酬補(bǔ)貼政策也不斷向鄉(xiāng)村教師傾斜，但薪資待遇、工作條件、教育理念等和城市相比，還是存在非常大的差距。

再加上，新生小孩減少、學(xué)校兼并、偏遠(yuǎn)地區(qū)教師待遇和當(dāng)?shù)刎?cái)政掛鉤，導(dǎo)致教師資源更加減少。

而想去城里上學(xué)，目前存在戶(hù)口限制。

如果要在城里上學(xué)，要么城里有房，要么選擇繳納昂貴的擇校費(fèi)。

目前，騎豬英雄的縣城擇校費(fèi)已經(jīng)從2000，上漲到5萬(wàn)不等。

這對(duì)重視孩子教育的鄉(xiāng)村出身的年輕人來(lái)說(shuō)，縣城買(mǎi)房是退而求其次的選擇。

3、家鄉(xiāng)情結(jié)

農(nóng)村人口遷徙第一站是縣城，并且最接近家鄉(xiāng)的地方。

雖然年輕，但身上也從父母輩繼承了家鄉(xiāng)情結(jié)。年輕人不管在外混得如何，都會(huì)有衣錦還鄉(xiāng)的夢(mèng)想。

如果在家鄉(xiāng)買(mǎi)房，面子有光，也能近距離贍養(yǎng)父母、撫養(yǎng)孩子，自己逢年過(guò)節(jié)返鄉(xiāng)也有落腳處。

這樣的家鄉(xiāng)情結(jié)，能夠直接影響年輕人買(mǎi)房置業(yè)的心態(tài)。

近三年的數(shù)據(jù)顯示，今年仍然有返鄉(xiāng)置業(yè)意愿的年輕人比例超過(guò)4成。

根據(jù)58同城、安居客《2021-2022返鄉(xiāng)置業(yè)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2022年返鄉(xiāng)置業(yè)的人群占比達(dá)到41.2%。根據(jù)《2020-2021返鄉(xiāng)置業(yè)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，年輕人返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿為37.8%，2020年為68.6%。

其中，返鄉(xiāng)置業(yè)的第二大原因仍舊離不開(kāi)“離家近，方便照顧家人”。

這個(gè)原因2021年比例為44.1%，而2022年上升到了48.4%。

《2021-2022返鄉(xiāng)置業(yè)報(bào)告》

不過(guò)在這里不是為了鼓勵(lì)大家一股腦在老家置業(yè)。因?yàn)椴煌目h城，情況都不一樣。

比如百?gòu)?qiáng)縣、貧困縣、人口大縣、人口小縣、旅游地產(chǎn)縣和非旅游縣，環(huán)強(qiáng)一二線(xiàn)縣。

但人口流出、貧困又或者非旅游的縣城，只適合怎么都湊不夠工作城市首付的年輕人。

如果出于投資的想法或者被一些投資的概念吸引就需要謹(jǐn)慎了，因?yàn)榭h城人口，流出的速度比想象的快，也沒(méi)有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支撐，未來(lái)長(zhǎng)期的價(jià)值很難兌現(xiàn)預(yù)期，就不要白白浪費(fèi)首套名額和房貸名額了。