編者按：發(fā)展公募REITs是資本市場服務實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，它不僅可以豐富資本市場投資品種，還可以起到完善多層次資本市場體系建設等多方面的積極作用。我國公募REITs市場啟動三年來，持續(xù)受到投資者青睞，具有良好的大類資產(chǎn)配置價值。對于未來市場的高質(zhì)量發(fā)展，以及良性行業(yè)生態(tài)圈的建設，多方參與者紛紛表達各自的關切。

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近期，上海城投與國泰君安攜手推進保障性租賃住房公募REITs建設的消息引發(fā)業(yè)界熱議。

本次擬上市資產(chǎn)有何亮點？上海城投參與REITs市場是出于怎樣的考慮？REITs二級市場波動會否動搖上海城投參與REITs發(fā)行的決心？記者帶著諸多問題專訪了上海城投控股股份有限公司董事長張辰。

上海城投啟動REITs申報流程

作為專業(yè)從事城市基礎設施投資、建設、運營管理的上海市屬國有企業(yè)集團，上海城投宣布涉足保障性租賃住房REITs發(fā)行的消息備受業(yè)界關注。

據(jù)記者了解，上海城投擬以旗下持有的江灣社區(qū)、光華社區(qū)保障性租賃住房作為底層資產(chǎn)發(fā)行公募REITs。兩處底層資產(chǎn)均位于上海市楊浦區(qū)新江灣城核心區(qū)域，可租賃建筑面積合計12.4萬平方米，項目有望成為全市場規(guī)模最大、上海市國企首單保障性租賃住房REITs項目。

保障性租賃住房具有長期持有、獲取穩(wěn)定租金回報的特性，與基礎設施REITs的要求高度契合。

“這也是我們積極擁抱金融創(chuàng)新的重要原因?！鄙虾３峭犊毓晒煞萦邢薰径麻L張辰坦言，“通過本次發(fā)行基礎設施REITs，能將幾乎沒有流動性的保租房重資產(chǎn)轉化為可公開上市交易的REITs基金份額，并引入公開市場的權益類資金，為企業(yè)提供強大的融資支持，讓企業(yè)可以‘輕裝上陣’，更專注地投入到保租房項目的投資和運營之中。同時，基礎設施REITs作為新型金融工具也有助于強化上海城投各板塊之間的協(xié)同發(fā)展能力，形成疊加效應，助力保租房業(yè)務板塊轉型為可持續(xù)發(fā)展的‘輕重并舉’的經(jīng)營新亮點。”

圖為：上海城投控股股份有限公司黨委副書記、董事長張辰（受訪者供圖）

自2018年至今，上海城投已通過招拍掛等方式獲取并建設了7個租賃住房社區(qū)，落實房源近16000套，總建筑面積約90萬平方米，建成交付后預計可服務人數(shù)超過2萬人。

“未來，保租房公募REITs發(fā)行上市后的回流資金將繼續(xù)投入上海城投旗下其他保租房項目建設?！睆埑礁嬖V記者，“同時，REITs可以通過擴募將公司旗下新建保租房資產(chǎn)不斷注入該上市平臺。簡而言之，后續(xù)有望構建保租房新項目投資、建設、運營、退出的良性循環(huán)，持續(xù)拉動新增投資，滾動做大保租房業(yè)務規(guī)模，為上海保障性租賃住宅市場的健康可持續(xù)發(fā)展提供源源不斷的動力。”

二級波動無礙參與信心

談到REITs產(chǎn)品，近期二級市場震蕩不容忽視。在各機構交投情緒依舊低迷的大背景下，上海城投參與REITs發(fā)行的信心會否因此動搖？

對此，張辰坦言，“在中國，REITs市場是一個年輕的投資領域，不管是對機構投資者還是個人投資者，都需要不斷強化長期投資的理念，這也是一個認知的過程。正是因為這樣，在這次發(fā)行過程中，我們選擇了江灣、光華兩個非常優(yōu)質(zhì)的保障性租賃住房社區(qū)作為底層資產(chǎn)進行首發(fā)。這代表了，上海城投愿意以優(yōu)質(zhì)底層項目資產(chǎn)加上高質(zhì)量運營能力，讓市場投資人切實感受到投資REITs本身的價值所在，分享優(yōu)質(zhì)基礎設施資產(chǎn)所帶來的現(xiàn)金分派?！?/p>

盡管項目申報尚處打磨過程中，但針對REITs上市后的市場情況，城投控股進行了充分的考慮。

“首先，可通過擴募新的優(yōu)質(zhì)租賃住房資產(chǎn)，提升租賃住房資產(chǎn)包的整體質(zhì)量；其次，不斷提升經(jīng)營效益，按照要求主動做好信息披露，維護投資者利益；再者，將通過‘降本增效’，努力提升現(xiàn)金分派，增加投資人收益。”張辰說，“另外，我們也深刻地認識到，運營是保證REITs穩(wěn)健發(fā)展的重中之重。我們會從租金收入最大化、擴充非租金收入和嚴控運營成本三方面來保證后期運營水平?！?/p>

據(jù)張辰介紹，上海城投未來還將聚焦以下三方面，不斷優(yōu)化、提升旗下REITs的運營管理能力。

第一，用優(yōu)質(zhì)體驗激活租賃市場，通過持續(xù)強化客戶服務，注重提升客戶服務水平，不斷豐富和延伸“基礎、特色、增值”三重服務體系的內(nèi)涵，提高客戶滿意度和忠誠度。

第二，降低運營成本，通過強化數(shù)字化管理，完善租賃系統(tǒng)，夯實信息化技術架構，實現(xiàn)降本增效的目標。

第三，踐行低碳社區(qū)理念，通過節(jié)能減排、資源循環(huán)利用等措施，降低項目的環(huán)境影響，提高項目的可持續(xù)性。同時，發(fā)揮上海城投全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢，努力推進無廢社區(qū)建設，在社區(qū)內(nèi)引入垃圾分類處理終端，在景觀和道路中廣泛采用海綿城市技術，打造低排放、環(huán)境友好型的現(xiàn)代社區(qū)，進一步引領上海無廢城市的“新時尚”。

積極推動品牌價值變現(xiàn)

毫無疑問，在國家政策的鼎力支持下，保障性租賃住房板塊作為公募REITs市場中又一條熱門“賽道”，必將吸引更多優(yōu)質(zhì)原始權益人加入其中。

上海城投早在2019年8月8日便正式發(fā)布了“城投寬庭”租賃住宅品牌，以全生命周期管理為核心理念，致力打造“居于寬處、庭放美好”的租住生活方式，旨在為上海新時代租賃生活提供一套完整的解決方案，推動保障性租賃住房向標準化、品牌化發(fā)展。

“在上海建設‘卓越的全球城市’、推進新一輪城市發(fā)展的當下，‘城投寬庭’租賃住宅品牌的誕生，充分彰顯出了我們大力發(fā)展相關業(yè)務的決心?！睆埑秸f。

事實上，短短三年多時間，“城投寬庭”已經(jīng)于行業(yè)內(nèi)嶄露頭角，先后榮獲了上海租賃公寓優(yōu)秀設計品牌、中國住宅租賃品牌價值排行榜TOP30、智慧公寓四星評定、中國租賃住房領航獎ESG先鋒、中國住房租賃品牌價值評估指數(shù)租賃式社區(qū)TOP10等榮譽。

那么，聚焦未來發(fā)展，城投還有怎樣的布局或工作安排?

張辰指出，未來三年，公司運營租賃住房的總量計劃為：到2025年，公司在近1.6萬套租賃房的基礎上，不斷提升運營能力，以輕資產(chǎn)運營管理等多種方式進一步擴大房源規(guī)模，使自行運營總體量達到市場頭部企業(yè)水平；同時，通過提升穩(wěn)定運營水平、拓展租賃增值服務、研究物業(yè)系統(tǒng)化管理辦法，實現(xiàn)社區(qū)資產(chǎn)保值增值，爭取進一步擴大運營規(guī)模，輸出管理，實現(xiàn)品牌價值變現(xiàn)。

“不僅如此，我們也希望借由參與REITs試點，積極響應政策號召，為長三角區(qū)域內(nèi)其他保租房存量資產(chǎn)的盤活樹立標桿，為后續(xù)其他地區(qū)資產(chǎn)上市提供樣本和經(jīng)驗?！睆埑秸f。