許多業(yè)主正在痛苦地意識(shí)到：在德國(guó)，出售房產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。去年房地產(chǎn)貸款利率在很短的時(shí)間內(nèi)翻了兩番，終止了長(zhǎng)達(dá)十多年德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌的繁榮局面，而市場(chǎng)很可能不會(huì)很快復(fù)蘇。

進(jìn)入2023年德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極的信號(hào)，如一些房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站報(bào)告稱，3月份的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比有所上漲；有房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人最近也表示“目前市場(chǎng)已經(jīng)趨于穩(wěn)定”…… 然而，德國(guó)最重要的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)最新得出的結(jié)論澆滅了樂觀的情緒：德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格正在加速下跌。

【資料圖】

德國(guó)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)5月發(fā)布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)顯示，一季度，德國(guó)公寓和獨(dú)棟住宅價(jià)格同比平均下跌2.1%，環(huán)比下跌了2.0%（去年四季度下降1.8%）。包括德意志銀行、德國(guó)商業(yè)銀行和大型儲(chǔ)蓄銀行等金融機(jī)構(gòu)均為該協(xié)會(huì)成員。

圖片說明：德國(guó)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)（VDP）房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)季度走勢(shì)

該協(xié)會(huì)的最新數(shù)據(jù)還顯示，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)同比下降3.3%。這也是自2003年有這項(xiàng)記錄以來的最大跌幅。這一指數(shù)基于700多家銀行的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。

德國(guó)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)首席執(zhí)行官托爾克米特表示，自 2022 年年中以來，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于動(dòng)蕩之中。房地產(chǎn)交易量仍在萎縮，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)季度價(jià)格還會(huì)下降。

現(xiàn)階段德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化趨勢(shì)也更加顯著。七個(gè)大城市一季度住宅房地產(chǎn)價(jià)格降幅低于全國(guó)平均水平，同比下降1.4%，環(huán)比下降1.3%。

而大城市之間則存在很大的差異。作為德國(guó)人口超過300萬的唯一城市，首都柏林的房?jī)r(jià)最為抗跌，一季度的住宅均價(jià)同比仍上漲1.0%，環(huán)比下降1.3%。

英國(guó)脫歐后，歐洲大陸重要的金融中心——美因河畔法蘭克福年初房地產(chǎn)價(jià)格延續(xù)了去年四季度的態(tài)勢(shì)：在德國(guó)大城市中跌幅最大，同比下降6.4%，環(huán)比下降2.2%。

法蘭克福的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)幾乎陷入停滯。房地產(chǎn)服務(wù)提供商世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示，一季度法蘭克福的地產(chǎn)交易額僅為2.01億歐元，比上年同期減少92%，是德國(guó)五大城市中最低的。

世邦魏理仕法蘭克福投資主管佩爾·奈澤介紹說，今年一季度法蘭克福沒有大宗地產(chǎn)交易。過去一年急劇上升的利率水平、高通脹以及“買賣雙方對(duì)地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期分歧加大”導(dǎo)致交易“幾乎停滯”。許多業(yè)主也因此推遲了出售。

圖片說明：美因河畔法蘭克福市區(qū)新落成的樓盤隨處可見

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格損失慘重。德國(guó)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)一季度的同比和環(huán)比跌幅已經(jīng)分別從上一季度的4.4%和2.9%擴(kuò)大至8.3%和3.6%。該協(xié)會(huì)認(rèn)為2023年最多可能下降20%。這意味著德國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格將回到2019年底或2020年初的水平。

許多投資者正在遠(yuǎn)離商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)歐洲央行數(shù)據(jù)，歐洲銀行約30%的不良貸款來自商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)。

漢堡世界經(jīng)濟(jì)研究所(HWWI)?和德國(guó)郵政銀行最新的一項(xiàng)研究認(rèn)為，利率上升、高通脹導(dǎo)致的需求減弱將意味著到2035年，德國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)像以前那樣大幅上漲，而且德國(guó)400多個(gè)縣/市行政區(qū)中近一半的住宅價(jià)格將至少下跌到2035年，這一趨勢(shì)在在德國(guó)中部農(nóng)村地區(qū)將尤為突出。

也有不少專家認(rèn)為德國(guó)目前的房?jī)r(jià)跌勢(shì)很可能很快見底。主要理由有兩個(gè)，一是受到建筑成本上升，地產(chǎn)價(jià)格下跌的影響，德國(guó)新房開工率出現(xiàn)了暴跌；二是烏克蘭難民以及疫情結(jié)束后外國(guó)人的涌入正在增長(zhǎng)市場(chǎng)需要。

漢諾威Pestel研究所和Arge建筑研究所的一項(xiàng)研究指出，2023年德國(guó)將出現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄的住房短缺。超過70萬套的公寓短缺將是20多年來最大的住房缺口。

德意志銀行研究部房地產(chǎn)分析師約亨·莫伯特認(rèn)為，來自烏克蘭的難民潮和疫情結(jié)束后結(jié)構(gòu)性大量涌入的人口（每年將再次超過30萬人）正在增加住房需求。

德國(guó)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)也表示，新簽租賃合同租金上漲壓力依然較大，表明住房短缺真實(shí)存在。

此前房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站immowelt對(duì)德國(guó)79個(gè)城市公寓租金的調(diào)查顯示，去年德國(guó)城市的租金大幅上漲，最高的上漲了13%。唯一的例外是法蘭克福，多年來首次出現(xiàn)小幅下降。

該機(jī)構(gòu)指出，租金明顯上漲一方面是由于貸款利率大幅上升，許多人取消了購房計(jì)劃；另一方面，烏克蘭難民的涌入也給租賃市場(chǎng)帶來了額外的壓力。

Immowelt稱，過去一年房租的上漲進(jìn)一步加劇了許多大城市住房成本與購買力之間的失衡。