2月8日，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“京東REIT”）作為首單民企倉儲物流REIT，在上海證券交易所掛牌上市，引發(fā)業(yè)界高度關(guān)注。

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分析人士認為，京東REIT作為2023年首單上市項目，首個大型平臺企業(yè)“綠燈”投資案例，將為資本市場支持民營企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，提振居民消費等提供實踐樣板。

記者獲悉，上交所今年還將通過優(yōu)化關(guān)鍵制度，保障市場平穩(wěn)運行，大力推進公募REITs常態(tài)化發(fā)行，更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和高質(zhì)量發(fā)展。

資本市場鼎力支持優(yōu)質(zhì)民營項目

據(jù)記者了解，作為國內(nèi)首只民企倉儲物流公募REIT，京東REIT在發(fā)行期備受市場認可，募集資金總額17.57億元，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者總認購金額718.16億元，網(wǎng)下投資者認購金額超126倍，公眾配售比例為0.46%。2月8日，京東REIT的開盤價為3.862元，漲幅11.64%，盤中價格均在發(fā)行價之上，總成交金額突破1.93億元。

業(yè)界普遍認為，京東REIT此次在上交所上市，向市場釋放了資本市場支持民營經(jīng)濟健康發(fā)展的鮮明信號，對民營企業(yè)參與REITs試點具有較強的示范引領(lǐng)作用。

事實上，2022年中央經(jīng)濟工作會議明確強調(diào)，切實落實“兩個毫不動搖”“從政策和輿論上鼓勵支持民營經(jīng)濟和民營企業(yè)發(fā)展壯大”。

“倉儲物流行業(yè)作為典型的實體經(jīng)濟，投資回報期較長，資金占用成本高，一定程度上限制了民營企業(yè)參與倉儲物流行業(yè)的發(fā)展?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，“而通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活存量資產(chǎn)，能助力企業(yè)構(gòu)建‘投資建設(shè)—運營孵化—上市退出—資產(chǎn)運營’的資本經(jīng)營模式，有利于解決民間資本參與基建項目投資的實際困難，增強民間投資信心、激發(fā)民間投資活力?！?/p>

當前，包括中金公司在內(nèi)的大部分機構(gòu)均樂觀預(yù)計，2023年REITs的一級發(fā)行和擴募將共同推動公募REITs市場迅速擴容，資產(chǎn)類型將更為豐富，一級發(fā)行端的供不應(yīng)求仍將持續(xù)，并利好網(wǎng)下與戰(zhàn)配打新。

畢竟，就已有REITs的網(wǎng)下和公眾認購倍數(shù)來看，除個別發(fā)行規(guī)模較大的項目外，2022年一級發(fā)行認購相對2021年更為擁擠，而超百倍的網(wǎng)下有效認購倍數(shù)代表的需求即使在2023年預(yù)計發(fā)行提速的情況下也較難被完全滿足。

盤活存量資產(chǎn)仍需監(jiān)管“保駕護航”

無疑，隨著REITs首發(fā)和擴募的加速推進與落地，基礎(chǔ)設(shè)施REITs正在邁向常態(tài)化發(fā)行新階段。

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2023年2月8日，上交所已有16只REITs產(chǎn)品上市，募集資金560億元，總市值約611億元，回收資金帶動新項目總投資額近3000億元，服務(wù)實體經(jīng)濟實現(xiàn)量質(zhì)雙升，支持盤活存量資產(chǎn)、促進有效投資成效明顯。

另據(jù)記者了解，2023年上交所將穩(wěn)步擴大REITs試點范圍和規(guī)模，支持更多基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市、擴募，持續(xù)推動REITs市場建設(shè)向縱深發(fā)展，更好助力實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

上交所相關(guān)負責人介紹稱，2023年上交所將進一步聚焦重點領(lǐng)域，推動擴大REITs試點范圍。

首先，將盡快覆蓋到新能源、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊。

其次，是依托REITs項目豐富的重點區(qū)域，建立綜合推動機制，保障REITs常態(tài)化發(fā)展的項目資源供給。

再者，是支持重點企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目落地，充分發(fā)揮重大標桿項目示范帶動作用。

此外，將盡快推動首批擴募項目落地，形成“產(chǎn)品新發(fā)”與“基金擴募”雙輪驅(qū)動的良性發(fā)展格局。

最后，是完善配套規(guī)則。一方面，推動專項立法，夯實法規(guī)制度基礎(chǔ)。另一方面，優(yōu)化發(fā)售及交易安排，明確信息披露標準，促進市場平穩(wěn)有序運行。

規(guī)模擴容同時二級投資回歸理性

當前，不少業(yè)界專家判斷，到2023年底，全市場中的基礎(chǔ)設(shè)施REITs能夠超過60只，總發(fā)行規(guī)模超過2000億元。

而聚焦二級市場投資，“我們認為，隨著整體規(guī)模的擴張，市場必將變得更為理性。”一位機構(gòu)交易員在接受記者采訪時稱，“投資者在二級市場上于估值水平、資產(chǎn)類型、資產(chǎn)區(qū)域能級、實際業(yè)績表現(xiàn)等方面都將逐漸擁有更多選擇空間，利于分散投資?！?/p>

至于哪些基礎(chǔ)資產(chǎn)類型未來更容易獲得市場青睞？

“我們認為，在居民消費升級和國內(nèi)電商產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背景下，考慮到我國倉儲物流行業(yè)已初具規(guī)模，清晰的盈利模式和可觀的收益率將使其成為市場關(guān)注的熱門行業(yè)。”華泰證券資管不動產(chǎn)基金部的一位負責人表示，“此外，在2030年碳達峰和2060年碳中和的目標下，風力發(fā)電、水力發(fā)電、光伏發(fā)電和生物質(zhì)發(fā)電等類型資產(chǎn)在市場中也將擁有重要地位和良好前景?！?/p>

不過，中金公司提醒，當前我國公募REITs二級市場整體估值水平相對海外市場仍舊偏高，長期來看，我國公募REITs項目間的估值水平必將會回歸行業(yè)與項目基本面。這也意味著，在當前環(huán)境下，選擇估值較低的項目往往會具有更高的安全邊際，也更能受益于2023年經(jīng)濟修復(fù)的預(yù)期。