作為加速項目沉淀資金回流、縮短基礎(chǔ)設(shè)施投融資循環(huán)周期、助力“盤活存量—投資增量—再次盤活”良性循環(huán)的重要舉措，我國公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs”）自推出以來備受市場追捧。

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然而，與前期持續(xù)高漲的市場表現(xiàn)相對，當(dāng)前，公募REITs的二級市場價格正逐步回歸理性。

業(yè)界專家指出，公募REITs作為一類優(yōu)質(zhì)的投資品種，更建議各機(jī)構(gòu)長期關(guān)注，不必受短期交易情緒左右，應(yīng)始終以底層資產(chǎn)的質(zhì)量、對未來現(xiàn)金流的合理預(yù)測作為投資公募REITs價值判讀的衡量。

公募REITs產(chǎn)品整體表現(xiàn)可圈可點(diǎn)

今年以來，在權(quán)益市場整體表現(xiàn)欠佳的情況下，上市公募REITs產(chǎn)品表現(xiàn)亮眼。

根據(jù)券商統(tǒng)計，在目前已發(fā)行的23只公募REITs產(chǎn)品中，有10只產(chǎn)品累計漲幅超過30%，市場平均累計漲幅為20%，平均漲幅遠(yuǎn)超同期股票市場。

記者注意到，作為首單市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保障性租賃住房公募REIT，近日華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金 (簡稱“華潤有巢REIT”)受到熱捧，上市首日，該產(chǎn)品漲16.84%，成交額達(dá)1.86億元。在此之前，華潤有巢REIT還刷新了公募REITs網(wǎng)下發(fā)售配售比例紀(jì)錄，總吸引資金超過了1200億元。

“市場熱度居高不下背后，一方面是各類機(jī)構(gòu)對于公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施項目的認(rèn)可。從已持續(xù)披露的定期報告中可以看出，基礎(chǔ)設(shè)施項目現(xiàn)金流穩(wěn)定，相對而言周期變化不是很明顯?！币晃粰C(jī)構(gòu)交易員告訴記者，“另一方面，對于首發(fā)上市的公募REITs，目前仍然存在審批要求——基礎(chǔ)設(shè)施項目要求現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%。在當(dāng)前利率水平不高的市場環(huán)境中，該現(xiàn)金流分派率使得公募REITs的估值未上市就處于價格低點(diǎn)，一旦上市，公募REITs會存在比較大的價格修正空間?！?/p>

“結(jié)合近期公募REITs的二級市場表現(xiàn)分析，我們認(rèn)為，現(xiàn)階段產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)項目的漲幅或相對更高，例如倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房等REITs產(chǎn)品?！眹┚驳南嚓P(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時稱，“究其原因，主要是由于上述幾類項目在疫情反復(fù)背景下能夠維持較穩(wěn)定的經(jīng)營水平，并反映出良好的抗風(fēng)險韌性?！?/p>

二級市場波動無礙機(jī)構(gòu)持續(xù)看多

不過，受我國債券市場波動加劇、十年期國債收益率大幅上行，疊加疫情不確定性增大和機(jī)構(gòu)投資者流動性需求抬升等因素影響，近期公募REITs二級市場出現(xiàn)了一定程度的下跌，部分REITs產(chǎn)品跌幅明顯。

不僅如此，11月22日，中金安徽交控REIT上市首日就以超4.5％的虧幅收盤，與前期動輒斬獲30％漲停板的現(xiàn)象形成巨大反差。而這是公募REITs產(chǎn)品首次出現(xiàn)上市首日破發(fā)的情況。

那么，“二級市場波動會否影響投資者信心甚至后續(xù)的REITs擴(kuò)募工作？”記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，針對該疑問，受訪的業(yè)內(nèi)人士均給出了否定的答案。

“此前，大部分公募REITs上市不到一年的時間，在市場情緒、避險需求等因素帶動下，二級市場價格上漲顯著，但資產(chǎn)端的現(xiàn)金流絕對值同期增長幅度未能達(dá)到二級市場價格增幅，在此背景下，二級市場價格逐步回歸理性是大概率事件?！鄙鲜鼋灰讍T說，“公募REITs作為一種以長期穩(wěn)定分紅為主要特征的產(chǎn)品，投資者的信心應(yīng)源于對底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)質(zhì)量及運(yùn)營管理能力的認(rèn)可，短期內(nèi)二級市場的價格波動不會真正動搖投資者對于我國公募REITs價值的判斷和信心。另據(jù)個人了解，目前已上市項目的擴(kuò)募工作正在有序開展，監(jiān)管機(jī)構(gòu)和投資人關(guān)注的重點(diǎn)依然是擴(kuò)募資產(chǎn)本身的質(zhì)量和定價邏輯，二級市場的價格波動對于擴(kuò)募工作并未造成明顯影響?！?/p>

“金融產(chǎn)品的二級市場價格波動存在多重因素影響，REITs也不例外。”中金公司相關(guān)負(fù)責(zé)人并稱，“雖然短期內(nèi)受到流動性因素影響，REITs二級市場價格出現(xiàn)了下跌，可長期向好的趨勢不會改變。實際上，REITs產(chǎn)品的價格波動是市場健康發(fā)展的必然現(xiàn)象，價格漲跌是市場投資者對資產(chǎn)價值重新發(fā)現(xiàn)的體現(xiàn)，能夠促進(jìn)市場更高質(zhì)量的發(fā)展。我們也相信投資者基于價值投資、理性投資的觀念，對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品依然具有信心，目前REITs的擴(kuò)募工作也在有序推進(jìn)中?！?/p>

機(jī)構(gòu)更青睞保障性租賃住房REITs

多位公募基金管理人向記者表示，在進(jìn)行投資分析時，需把價格的波動歸因于資產(chǎn)端和產(chǎn)品端兩部分，并以資產(chǎn)端的價值為基礎(chǔ)，合理評估產(chǎn)品端帶來的價格變化。

具體來看，公募REITs資產(chǎn)端的價值由評估機(jī)構(gòu)基于底層基礎(chǔ)設(shè)施項目現(xiàn)金流進(jìn)行評估，并為公募REITs詢價發(fā)售價格區(qū)間提供重要參考，這反映了一級市場對底層資產(chǎn)價值的判斷。另一方面，公募REITs上市后的基金份額價格，為二級市場的交易定價。整體而言，一級和二級市場就統(tǒng)一資產(chǎn)的定價是密切關(guān)聯(lián)的，估值定價相互錨定又相互修正，因此兩個價格的長期走勢應(yīng)該逐步趨同。當(dāng)然，受到產(chǎn)品端屬性、情緒的影響，一、二級市場價格可能會出現(xiàn)偏離現(xiàn)象，若二級市場價格明顯高于或低于資產(chǎn)端價值，則調(diào)整概率必然較大，逐步回歸理性亦是大概率事件。

展望后續(xù)，聚焦到具體的項目投資層面，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，保障性租賃住房REITs有望獲得各機(jī)構(gòu)的持續(xù)青睞。

畢竟，黨的二十大報告明確強(qiáng)調(diào)，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。同時，保障性租賃住房公募REITs也讓市場充分認(rèn)識到了“金融工具賦能住房租賃行業(yè)實現(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán)”的可行性。

“以重資產(chǎn)運(yùn)營的租賃住房能滿足REITs發(fā)行的諸多基本要求，比如現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定、具有持續(xù)經(jīng)營能力和較好增長潛力等等，而公募REITs可以為租賃住房提供優(yōu)質(zhì)的退出渠道，迅速回籠資金，有效提升租賃住房資產(chǎn)的流動性，二者具有天然的適配性?！苯ㄐ呕鸬南嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“已上市產(chǎn)品的一級市場發(fā)行認(rèn)購倍數(shù)和二級市場表現(xiàn)都顯示出了投資人對該類資產(chǎn)的高度認(rèn)可。不僅如此，保租房類資產(chǎn)未來可發(fā)行的龐大儲量也將為市場提供源源不斷的發(fā)行、擴(kuò)募資源，因此必將成為引導(dǎo)多主體參與、籌集長期權(quán)益資金、增加租賃住房供給的有效渠道。建信基金也將憑借建行集團(tuán)強(qiáng)大的綜合金融服務(wù)能力，對保租房REITs領(lǐng)域保持跟蹤。”