寧夏銀川市日前出臺(tái)房地產(chǎn)新政，包括取消限購(gòu)限售、首套房及二套房最低首付款比例下調(diào)、全面放開(kāi)“組合貸”業(yè)務(wù)、“認(rèn)貸不認(rèn)房”等政策開(kāi)始實(shí)行。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”的大背景下，銀川自去年以來(lái)實(shí)施的樓市調(diào)控政策效果顯著，遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生了較大影響。打破當(dāng)前樓市低迷的“破局點(diǎn)”在于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，應(yīng)圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期提升政策的精準(zhǔn)度，適度靈活靠前發(fā)力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

取消限購(gòu)限售 首付降至20%

最新出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)銀川市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》）明確，在銀川購(gòu)房個(gè)人，購(gòu)房數(shù)量和購(gòu)房主體不受戶籍限制，銀川市內(nèi)簽訂的商品房買賣合同轉(zhuǎn)讓期限不做限制，這是對(duì)此前購(gòu)房人資格限制的解鎖。

根據(jù)《實(shí)施意見(jiàn)》，個(gè)人通過(guò)商業(yè)銀行和公積金貸款購(gòu)買首套房最低首付款比例下調(diào)至20%，二套房最低首付款比例下調(diào)至30%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，執(zhí)行首套房貸款政策。

同時(shí)，此次政策調(diào)整將單職工繳存住房公積金貸款最高額度由50萬(wàn)元提高至60萬(wàn)元，放開(kāi)異地貸款寧夏區(qū)域限制，調(diào)整為擴(kuò)大至全國(guó)范圍，并全面放開(kāi)“組合貸”業(yè)務(wù)，對(duì)符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件同時(shí)又符合住房公積金貸款條件的借款人，容許在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。

除了鼓勵(lì)合理改善住房需求外，銀川此次樓市新政對(duì)于供給端也釋放多重利好，如將土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌起始價(jià)的50%，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸。

值得注意的是，此次新政調(diào)整了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最為關(guān)心的預(yù)售監(jiān)管資金的撥付條件，明確工程施工至首層室內(nèi)地坪標(biāo)高時(shí)，撥付監(jiān)管重點(diǎn)資金的20%，完成外立面裝飾的撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金的85%；完成竣工驗(yàn)收備案后資金撥付比例由90%提高至95%；監(jiān)管賬戶未達(dá)到監(jiān)管額度，但滿足相應(yīng)支取節(jié)點(diǎn)留存余額要求的，容許特例支取。同時(shí)明確信用評(píng)價(jià)為AA的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，實(shí)行“正負(fù)零”預(yù)售。

調(diào)控效果顯著 下行壓力增大

過(guò)去兩年，銀川市經(jīng)歷了一波樓市熱潮。2021年，銀川新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅有2個(gè)月居全國(guó)70個(gè)大中城市第1位，1個(gè)月居第2位，同比漲幅最高達(dá)到15%。

為有效遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，去年8月，銀川市出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，經(jīng)過(guò)近8個(gè)月的調(diào)控，房?jī)r(jià)漲幅逐步趨于平穩(wěn)。2022年4月，銀川新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，同比上漲6.2%，漲幅比去年同期回落7.5個(gè)百分點(diǎn)。

銀川市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)季光軍說(shuō)，銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的穩(wěn)步實(shí)施，起到了有效調(diào)控的作用，遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)也產(chǎn)生了較大影響。

今年一季度，銀川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工商品房面積、銷售面積、銷售額等多個(gè)運(yùn)行指標(biāo)均出現(xiàn)了不同程度下降。一季度，銀川完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資34.3億元，同比下降9.2%；新開(kāi)工商品房面積39.7萬(wàn)平方米，同比下降57%；商品房銷售面積95.2萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額73.7億元，分別下降26%和20%，這是自去年8月份調(diào)控政策實(shí)施后，銀川房地產(chǎn)銷售面積連續(xù)7個(gè)月下降。

土拍是樓市的風(fēng)向標(biāo)。受市場(chǎng)銷售低迷、資金回籠困難等多重因素影響，房企對(duì)新開(kāi)發(fā)樓盤更加謹(jǐn)慎，拿地?zé)崆椴桓摺?021年下半年以來(lái)，銀川市經(jīng)歷了多次土地流拍，開(kāi)發(fā)商信心不足。

受訪者認(rèn)為，當(dāng)前樓市遇冷主要是政策不確定性導(dǎo)致的企業(yè)和購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期降低、信心不足。“一房一價(jià)”備案政策和“限價(jià)地”在一定程度上壓縮了企業(yè)利潤(rùn)空間，企業(yè)拿地和新推樓盤的力度降低；購(gòu)房者“買漲不買跌”的心理因素，以及對(duì)市場(chǎng)后期的擔(dān)憂，一部分投資人群害怕房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致利益受損不愿買房，另一部分剛需和剛改人群在等待房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌，觀望情緒比較明顯，購(gòu)買欲望下降，對(duì)銷售市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。此外，新冠肺炎疫情疊加當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)人們收入帶來(lái)的影響，也是樓市熱度下降的原因之一。

優(yōu)化政策推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展

采訪中多位房地產(chǎn)從業(yè)人員向記者表達(dá)了較為悲觀的市場(chǎng)預(yù)期。除了低迷的樓市行情、冷清的售樓部，因銷售慘淡導(dǎo)致的回款困難更讓不少房企面臨資金鏈緊張的困境。寧夏吉泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司運(yùn)營(yíng)管理中心副總監(jiān)李海軍說(shuō)，企業(yè)銷售打不開(kāi)局面，部分項(xiàng)目近一個(gè)月的成交量維持在個(gè)位數(shù)，幾乎沒(méi)有回款，資金壓力大，影響后續(xù)開(kāi)發(fā)。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，打破當(dāng)前樓市低迷的“破局點(diǎn)”在于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，應(yīng)圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期提升政策的精準(zhǔn)度，適度靈活靠前發(fā)力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

——精準(zhǔn)運(yùn)用“因城施策”政策。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，精準(zhǔn)實(shí)施“因城施策”政策，不搞一刀切，杜絕因個(gè)別企業(yè)“生病”導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)“吃藥”的現(xiàn)象，營(yíng)造良好的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境。

——調(diào)控政策適度靈活靠前發(fā)力。受訪者表示，當(dāng)前樓市指標(biāo)下行修復(fù)進(jìn)程較緩慢，市場(chǎng)調(diào)控政策需進(jìn)一步優(yōu)化，適度靈活靠前發(fā)力，增強(qiáng)調(diào)控的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性，努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

——持續(xù)加大市場(chǎng)監(jiān)管力度。建議相關(guān)部門持續(xù)加大對(duì)商品房項(xiàng)目的監(jiān)管力度，定期不定期開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治，凈化市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，嚴(yán)厲打擊捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為，以監(jiān)管促房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。

——建立房地產(chǎn)企業(yè)信用體系。在預(yù)售資金監(jiān)管方面，專家建議，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、開(kāi)發(fā)能力、信用水平、負(fù)債率等多個(gè)指標(biāo)建立房地產(chǎn)企業(yè)信用體系，制定差異化的預(yù)售資金監(jiān)管政策，鼓勵(lì)好的企業(yè)更好地發(fā)展，淘汰一部分投資能力差、資信能力差、負(fù)債率高的企業(yè)。

編輯：郭洲洋