滬深交易所近日分別就《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第 3 號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(試行)》公開征求意見（以下簡稱下稱“第3號REITs 業(yè)務(wù)指引”）。市場表示對國內(nèi)公募REITs擴(kuò)募細(xì)則的期盼已久，后續(xù)公募REITs規(guī)模有望加快擴(kuò)容，同時(shí)也認(rèn)為擴(kuò)募后的合理定價(jià)以及運(yùn)行管理等實(shí)務(wù)難點(diǎn)有待探索。

“擴(kuò)募規(guī)則”利于公募REITs規(guī)模加快擴(kuò)容

“第3號REITs業(yè)務(wù)指引”作為公募REITs存續(xù)期間新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及相關(guān)的擴(kuò)募、信息披露等事項(xiàng)的基本規(guī)則 ，對新購入項(xiàng)目的業(yè)務(wù)全流程重要節(jié)點(diǎn)、擴(kuò)募份額發(fā)售等關(guān)鍵事項(xiàng)均進(jìn)行了規(guī)定。如新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的條件方面，指引明確基金運(yùn)作時(shí)間原則上滿12個(gè)月，且持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營情況良好；擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和要求與首次發(fā)售要求一致等。

“第3號REITs業(yè)務(wù)指引”又被行業(yè)人士稱為“擴(kuò)募規(guī)則”。上交所相關(guān)指引中提及“基礎(chǔ)設(shè)施基金新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的，可以單獨(dú)或同時(shí)以留存收益、對外借款或者擴(kuò)募資金等作為資金來源”。在盈米基金研究院固收研究院周禹農(nóng)看來，雖然規(guī)定的資金來源多元，但當(dāng)前一方面公募REITs留存收益有限；另一方面公募REITs市場配售供需失衡嚴(yán)重，需求火爆。例如，4月12日華夏中國交建REIT公告顯示公眾配售比例0.84%，創(chuàng)記錄新低。

“因此，擴(kuò)募資金在未來一段時(shí)間無疑將扮演主角。”周禹農(nóng)說。

數(shù)據(jù)顯示，2021年6月以來，公募REITs上市來整體表現(xiàn)強(qiáng)勁，滿足了投資者對于中等風(fēng)險(xiǎn)收益資產(chǎn)的配置需求，在近期股債市場大幅波動(dòng)期間起到了“資產(chǎn)穩(wěn)定器”的作用。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，我國公募REITs的整體市場規(guī)模已經(jīng)超過440億元人民幣。行業(yè)人士認(rèn)為，潛在滿足公募REITs試點(diǎn)條件的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)超2萬億元。

華夏基金分析稱，參考海外經(jīng)驗(yàn)來看，擴(kuò)募對于促進(jìn)REITs市場健康成長，促進(jìn)REITs規(guī)模增長具有重要作用?！耙悦绹鵀槔?，近年來美國REITs年度擴(kuò)募規(guī)模已達(dá)到300-500億美元，約占當(dāng)年市值總量的2%-4%，擴(kuò)募是REITs規(guī)模增長的主要途徑?！?/p>

長江證券分析師畢春暉表示，目前公募REITs投資需求旺盛，但市場供給偏少。若擴(kuò)募得以順利實(shí)施，公募REITs規(guī)模將加快擴(kuò)容。此外，推出REITs擴(kuò)募機(jī)制，有利于已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營主體依托市場機(jī)制增發(fā)份額收購資產(chǎn)，促進(jìn)專業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)被更專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)運(yùn)營。

市場對于我國公募REITs擴(kuò)募細(xì)則的期盼已久，早在“第3號REITs業(yè)務(wù)指引”正式公布之前，已有多家公募針對基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募做好了系統(tǒng)、人員、投研、資產(chǎn)篩選等相應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。?

如在人員準(zhǔn)備方面，華夏基金表示，已設(shè)置獨(dú)立的基礎(chǔ)設(shè)施基金業(yè)務(wù)主辦部門。在系統(tǒng)準(zhǔn)備方面，華夏基金建立了獨(dú)立的基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)售系統(tǒng)，專門用于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的詢價(jià)和發(fā)售工作。除了專業(yè)的投資運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，華夏基金還搭建了全流程的公募REITs運(yùn)營支持體系。

擴(kuò)募后運(yùn)營管理細(xì)節(jié)有待探索

但行業(yè)人士也表示，如何合理定價(jià)將是基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募面臨的一大難題。

華夏基金認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募的定價(jià)需要權(quán)衡基礎(chǔ)設(shè)施REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權(quán)益人的利益，還需要考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs的二級市場價(jià)格等因素。合理的定價(jià)對基金管理人來說具有一定的難度。

“如果擴(kuò)募對象全都是基礎(chǔ)設(shè)施REITs原持有人，擴(kuò)募的定價(jià)就要考慮基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的估值。如果擴(kuò)募的對象全部都是新投資者，還需要考慮二級市場價(jià)格，過高或過低的產(chǎn)品定價(jià)對原持有人和原始權(quán)益人的利益均會產(chǎn)生影響?！比A夏基金說。

此外，行業(yè)人士認(rèn)為，需關(guān)注擴(kuò)容后公募REITs可能的價(jià)格波動(dòng)；擴(kuò)容后項(xiàng)目具體運(yùn)行機(jī)制仍有待進(jìn)一步探索。

“第一批公募REITs上市12個(gè)月后戰(zhàn)略配售的機(jī)構(gòu)投資者已可以參與市場交易。目前第一批品種除平安廣州交投外整體升水較高，不排除機(jī)構(gòu)投資者大幅贖回對于整體市場流動(dòng)性以及情緒帶來的擾動(dòng)?！敝苡磙r(nóng)說。

具體運(yùn)行機(jī)制方面，征求意見稿目前僅要求“擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原則上與基礎(chǔ)設(shè)施基金當(dāng)前持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為同一類型”，對此周禹農(nóng)稱，理論上會存在擴(kuò)募資產(chǎn)為第三方公司資產(chǎn)，單一基金存在多名原始權(quán)益人的情況，如何界定持有人結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化以及不同主體的權(quán)利義務(wù)界定均為實(shí)務(wù)難點(diǎn)。